Если хотите решить квартирный вопрос, лучше не ждать снижения ставки

Ипотека стала более доступной: на рынке можно найти предложения со ставкой даже ниже 10% годовых. Как действовать в таких условиях при покупке квартиры с помощью жилищного займа? Оформлять ипотеку прямо сейчас или подождать ещё более выгодных условий? На эти и другие вопросы читателей ответил Юрий Романенко.

Напомним, что Абсолют Банк входит в топ-10 главных ипотечных банков страны — 95% его розничного портфеля кредитов составляет именно ипотека.

— Юрий Васильевич, первый вопрос от нашего читателя под ником Деревенск.ру: «Многие аналитики сходятся во мнении, что уже через 5-7 лет из-за повальной роботизации без работы может остаться огромная часть трудоспособного населения. Первыми начнут «вымирать» такие профессии, как юрист, экономист, бухгалтер, кассир, продавцы, уборщицы, автомойщики, консультанты в магазинах, менеджеры. Про роботизацию на промышленных предприятиях я уже молчу. Что вы думаете по этому поводу? Не получится ли так, что люди сейчас возьмут ипотеку, а через 5 лет, оставшись без работы, не смогут погашать кредит?»

— Хорошо, что вы смотрите на несколько шагов вперед. Не стоит кидаться в ипотеку «как в омут с головой». Это долгая история — на десять, на двадцать лет и даже более. Поэтому очень важно грамотно оценивать свои перспективы, спрашивать себя, а будет: ли востребована моя профессия лет через пять? Если возникли сомнения — не стоит впадать в уныние, лучше воспринять это как повод, не теряя времени даром, освоить смежные профессии. Сейчас столько курсов, вебинаров, в том числе и бесплатных, много экспертов по HR и построению карьеры в соцсетях. Подписывайтесь, читайте, изучайте. Можно найти множество отговорок и объяснений, почему ничего не получится и всё безнадёжно, а можно действовать и получать результаты. Вообще, не всё так уж мрачно с цифровизацией и уходом в онлайн. Исчезают одни профессии, появляются другие. Ищите себя в них, только присматривайтесь заранее.

А я вам приведу пример из жизни, как современные технологии неожиданно упростили получение ипотеки… таксистам. Несколько лет назад таксисты были весьма непрозрачной категорией заёмщиков. Определить, сколько на самом деле они зарабатывают, банку было сложно, в итоге кредит им не одобряли. Но с появлением таких сервисов, как Uber, «Яндекс-такси», Gett, всё изменилось. Теперь мы чётко видим, сколько у того или иного водителя заявок, на какие суммы, какой у него рейтинг (если высокий — это ещё один важный плюс). Я уверен, что подобных позитивных перемен в будущем станет ещё больше.

Кстати, если вы опасаетесь, что на предприятии грядут сокращения, а вам надо выплачивать ипотеку, то есть готовое решение — оформите страховой полис, который предусматривает выплаты при потере работы. Стоит он в среднем 2,5 тысячи рублей в год. Пока вы будете искать новое рабочее место, страховая будет гасить ипотеку за вас.

— Ещё один вопрос от читателя под ником SU: «Каков ваш прогноз по ипотечным ставкам на 2018 год?»

— Эксперты прогнозируют в первом полугодии 2018 года снижение среднерыночной ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ на 0,5-07% годовых. Динамика снижения будет куда более скромная по сравнению с этим годом. Поэтому если есть желание решить свой квартирный вопрос и деньги на первоначальный взнос, то лучше не ждать снижения ставки. «Ждуны» не окажутся в выигрыше, ведь вместе со снижением ставки увеличивается спрос на недвижимость. А значит, останется меньше квартир, привлекательных по цене и качеству, а продавцы менее охотно дают скидки. Ну, и не надо забывать про рост цен.

— Читатель под ником Feofan спрашивает: «На практике вместе со снижением цен на жильё неизбежно снижается и качество свежеотстроенных объектов, потому как цены на стройматериалы никто снижать не собирается. Не получится ли так, что дом начнет сыпаться ещё до того, как я внесу последний платеж по ипотеке? Кому в таком случае предъявлять претензии?»

— Вопрос острый, он волнует почти всех, кто покупает жильё на первичном рынке. Но на самом деле застройщики, которые не планируют уходить с рынка, прекрасно понимают, что хорошая репутация — это залог успеха будущих продаж. Она важна не только для потенциальных покупателей, но и для банков. Надо понимать, что в современных условиях около 80% квартир в новостройках приобретаются с помощью ипотеки. Поэтому партнёрство с банками для застройщиков очень важно. А банк, в свою очередь, не заинтересован работать с компаниями с плохой репутацией, негативными отзывами и перспективами судебных исков. Такие просто не получат аккредитацию.

Мой совет тем, кто хочет купить квартиру в новостройке — посмотрите, какие банки аккредитовали тот или иной жилой комплекс, много ли среди них тех, кто входит в топ-10 ведущих ипотечных банков страны. Если много — это хороший признак.

Что касается роста цен на стройматериалы — да, это объективный фактор. И он действительно приводит к повышению стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке. Уже сейчас средние цены на первичку и вторичку в Ростове почти сравнялись, хотя раньше квадратный метр новостройки стоил дешевле. Во многом влияет как раз повышение цен на стройматериалы. Эксперты считают, что к концу 2018 года квадратный метр первички в регионе будет стоить дороже квадратного метра вторички — на 3-5%. Это не так уж много, но тем не менее тенденция ясна. И если вы планируете покупать новостройку, лучше это делать в ближайшее время, чтобы не заплатить больше.

Если вы волнуетесь, что спустя несколько лет «дом начнёт сыпаться», то решение очень простое — страховка. Тогда не придётся ни претензии предъявлять, ни ввязываться в судебные процессы. Страховая выплатит вам деньги и уже сама будет искать виноватых.

— И следующий вопрос про про ипотеку. Спрашивает Vlad. «Мне 24 года, у меня заработная плата 29 тысяч рублей, официальная. Родители готовы дать около 350 тысяч рублей на первоначальный взнос. Есть ли шансы у меня получить ипотеку? Смущает не сильно высокая заработная плата».

— Да, Vlad, вы можете получить одобрение ипотечного кредита. Есть банки из числа топ-10 по ипотеке, которые допускают минимальный доход заемщика даже от 20 тысяч рублей в месяц. Так что у вас даже есть запас. При этом вы можете привлечь до четырёх созаёмщиков. Но, конечно, многое зависит от выбранного вами объекта недвижимости и ряда других факторов, среди которых ваш возраст, профессия, кредитная история, финансовые обязательства. Лучше всего обратиться в банк, заполнить анкету и проконсультироваться у ипотечного специалиста. Это делается быстро и совершенно бесплатно.

Что касается размера первоначального взноса в 350 тысяч рублей, то если принять его за 15% от стоимости жилья, вы сможете купить с помощью ипотеки квартиру стоимостью до 2,33 млн. В Ростове вполне реально найти вариант по такой цене.

— «Можно ли повлиять на процент по кредиту, от чего он зависит? Понятно, мы не в Европе, и ждать 2% не стоит. Но всё же. На какой самый низкий процент можно рассчитывать?» Это вопрос от читателя с ником Ростовчанка555.

— Сейчас средняя ипотечная ставка по рынку — 10-10,5% годовых. Но ведущие ипотечные банки предлагают и более низкие ставки, например 9,49% годовых. Как правило, на ставку влияет наличие-отсутствие страховок. Если заёмщик страхует здоровье, имущество, титул, он тем самым снижает риски, и банки предлагают ему более привлекательные условия. Часто разница в ставках бывает при подаче справки о доходах по форме банка (ставка выше) или по форме 2НДФЛ (ставка ниже). Но некоторые банки со специализацией на ипотеке с этого года уравняли в правах тех и других заёмщиков и дают им одинаковую ставку.

Если вы рассматриваете новостройки, то более низкую ставку можно получить по специальным программам, когда застройщик дополнительно субсидирует ставку за свой собственный счёт. В Ростове есть программы, когда застройщик снижает ставку до 8,7% годовых и даже до 8% годовых (но в последнем случае на срок до 7 лет, потом работает обычная банковская ставка).

— В продолжение вопросов об ипотечных ставках. Вопрос от Тамиля: «Мы взяли ипотеку в 2015 году под 14% годовых. Смотрим на сегодняшние ставки и понимаем, что сильно переплачиваем. В нашем банке снизить ставку отказались категорически. Можно как-то решить проблему?»

— Тамиля, у нас вы можете переоформить ипотеку, взятую в другом банке, под более низкий процент — от 9,49% годовых. Обратитесь для этого в наш операционный офис или оставьте заявку на сайте www.absolutbank.ru. С вами свяжется персональный менеджер и рассмотрит все варианты.

— «Думаю поменять однушку на двушку. Хочу вначале продать ту квартиру, что есть, на время продажи-переездов пожить несколько месяцев у мамы, параллельно взять ипотеку. Но не знаю, с чего начать. Какие документы надо собрать, куда обращаться, как всё рассчитать?» — спрашивает Инга.

— Моё мнение, основанное на многолетнем опыте, — первый шаг в сторону ипотеки должен начинаться с посещения банка, консультации и заполнения анкеты. Это всё бесплатно и ни к чему не обязывает. Зато вы узнаете максимальную сумму кредита, которая вам доступна, размер предполагаемого ежемесячного платежа по ипотеке, а также получите список всех документов, которые потребуются для сделки. Одобренная заявка действует 4 месяца, за это время практически все успевают найти то, что надо, и подготовить документы.

Кстати, очень правильно, что вы вначале хотите продать имеющуюся квартиру, и при этом есть возможность пожить у мамы. Несомненный плюс для покупателя, что продажа «чистая», не обмен. Вы наверняка найдёте его быстрее. И вам не придётся тратиться на аренду или волноваться, удастся ли вовремя «перескочить» из одной квартиры в другую при заключении сделок.

— Читатель Татьяна просрочила выплаты по кредитам и спрашивает: «Что делать, если у меня несколько лет назад была большая просрочка по потребительскому кредиту? По глупости. Лежала в больнице с ребёнком, было много дополнительных расходов, а на кредит как-то «забила». Обратилась недавно в один крупный банк за ипотекой, а мне отказали. Хотя работа у меня очень хорошая, доход высокий, первоначальный взнос 30%. Есть выход?»

— Буду откровенен: испорченная кредитная история была и остаётся главной причиной отказов по ипотечным и другим кредитам. Большинство банков рассматривает заявки «конвейерным» методом и механически отсеивает заёмщиков, которые не укладываются в параметры. Вам лучше будет обратиться в банк, который специализируется на ипотеке и готов рассмотреть вашу нестандартную ситуацию индивидуально. Кроме того, некоторые банки, работающие с ипотекой, рассматривают кредитную историю потенциального заемщика только за последние пять лет или даже три года. Может быть, ваше тёмное пятно в кредитной биографии, с их точки зрения, уже как раз осталось в прошлом.

— «Говорят, что ипотеку без первоначального взноса могут запретить. Почему? Ведь это так удобно для людей. Почему так мало банков дают ипотеку без первоначального взноса? Да и те, которые дают, задирают ставки просто немилосердно», — спрашивает Дамир.

— Такая ситуация характерна для всей страны в целом. Дело в том, что ипотека без первоначального взноса — это риск и для банков, и для потенциальных клиентов. Первоначальный взнос — свидетельство серьёзности намерений заёмщика, показатель его готовности и умения управлять личными финансами. Накопить минимальный первоначальный взнос не так сложно — сегодня, как показывает практика, средний первоначальный взнос — от 20% до 25% от стоимости жилья. Если вы обратите внимание, ведущие ипотечные банки из топ-10 — и с госучастием, и крупные коммерческие — не предлагают ипотеку без первоначального взноса. Этот факт говорит о многом. Кроме того, ставки по ипотеке без первоначального взноса очень высоки — в среднем 14,5-15,5% годовых. В денежном выражении это означает, что каждый месяц заёмщик будет платить на несколько тысяч рублей больше. Предположим, вы берёте кредит на 1,5 млн рублей на срок 15 лет по ставке 14,5% годовых. Ежемесячный платёж составит 20 485 рублей. Если взять 1,5 млн рублей на 15 лет по ставке 9,49% годовых, то платёж сократится до 15 654 рублей.

Что касается перспектив ипотеки без первоначального взноса, то комиссия по созданию стандартов ипотечных сделок разрабатывает правила, направленные на законодательную регуляцию размера первоначального взноса, расчёта соотношения кредитного платежа к доходу и так далее. Я считаю, это правильно. С такими стандартами ипотечный рынок станет прозрачнее и безопаснее, у людей появится больше выбора, и они реже будут попадать в сложные финансовые ситуации.

— У Лады есть вопрос о необходимости агентств недвижимости: «Меня давно волнует, нужны ли агентства недвижимости? Иногда возникает такое ощущение, что люди там получают деньги ни за что. Подумаешь, разместил объявление, привёл людей посмотреть квартиру. Разве это стоит так много?» А вы какие видите плюсы в риелторах?

— Вопрос по поводу агентств недвижимости у потенциальных покупателей жилья возникает довольно часто, ведь стоимость услуг риэлторов в среднем составляет от 30 до 100 тысяч рублей в зависимости от сделки. Да, стало гораздо легче продавать и покупать недвижимость благодаря развитию интернет-порталов (например «Авито», «Домофонд»). Если говорить об ипотеке, с помощью которой совершается более 60% сделок по покупке квартир, то банки со специализацией на жилищных займах быстро и бесплатно дают подробные консультации, помогают оценить финансовую нагрузку, выбрать подходящий объект, собрать все необходимые документы. Но на самом деле агентства недвижимости по-прежнему нужны и полезны потенциальным заёмщикам, они хорошо знают рынок, у них есть экспертиза и понимание.

Одно дело, когда предстоит простая сделка, допустим, вы покупаете квартиру, которая уже полностью освобождена, пакет документов на неё готов, это так называемая «чистая продажа». Другое — когда предстоит цепочка из нескольких сделок, связанных с обменом, а значит, подбором вариантов, синхронизацией подготовки документов и проведения регистраций. Здесь уже очень сложно обойтись без помощи профессионала.

Как правило, риелтор, имеющий большой опыт работы с ипотечными банками, гораздо быстрее и профессиональнее проведёт сделки по покупке или продаже жилья с помощью заёмных средств. Также, опираясь на знание банковской специфики, он подберёт кредитную организацию, которая предложит наиболее привлекательные условия. Кроме того, далеко не каждый продавец-покупатель жилья умеет эффективно вести торг. А для риелтора это один из ключевых навыков. Благодаря умению торговаться вполне реально получить дисконт, который будет значительно больше оплаты труда риелтора. Или, наоборот, грамотный специалист не даст продешевить с квартирой, даже если нужно продать её срочно, найдёт аргументы, чтобы и покупатель не ушёл, и скидка не оказалась критичной.

Со своей стороны, я советую обращаться в те агентства недвижимости, которые аккредитованы сразу в нескольких крупных банках из топ-10 по ипотеке — как правило, они прошли тщательную проверку, надёжны, дорожат репутацией и оказывают услуги максимально профессионально.

Что касается опыта Абсолют Банка в Ростове, то в 2016-2017 годах более 65% заёмщиков воспользовались услугами специалистов агентств недвижимости, тенденции к снижению нет.

— Читатель Олег интересуется, какой выбрать банк, если у нескольких банков по ипотеке ставки одинаковые?

— Для начала направьте заявки в эти банки и посмотрите, на какую сумму и под какой процент вам одобрят ипотеку. Часто бывает так, что привлекательная низкая ставка — это маркетинговый ход, и очень много дополнительных условий скрыто «под звёздочкой». Если после одобрения заявки ставки одинаковы, то стоит посмотреть на страховки, причём даже не на суммы, а на то, какие риски они покрывают, а какие нет. В идеале надо защитить жизнь и здоровье, имущество, титул. Последний вид страховки особенно актуален при покупке недвижимости на вторичном рынке, поскольку в течение трех лет сделку можно оспорить.

Немаловажен и комфорт в обслуживании ипотеки, ведь эта история долгая — не на год или два. Узнайте про интернет-банк и мобильные приложения, можно ли в режиме онлайн, например, погашать ипотеку досрочно. Далеко не все банки позволяют делать это без визита в офис.

Варвара Варежкина

Поделиться: