6,6 м/c
47%
751 мм рт. ст.
25 °C
Масштабное строительство детских садов, начатое несколько лет назад по заданию президента Путина по всей России, в том числе в Ростовской области, обернулось множеством судебных исков, а иногда и уголовными делами. Очерёдность в детские сады для детей от трёх лет в регионе была ликвидирована в заявленный срок, однако часть объектов не достроена до сих пор. Впереди — строительство школ (программа перехода на обучение в одну смену), а также снова детские сады для уже ясельных групп. И проблемы с вводом объектов в срок, скорее всего, повторятся. Почему так происходит, разбирался donnews.ru.
Молодым везде у нас дорога
В правительстве Ростовской области уже давно знают, кто виноват в появлении социально важных недостроев. Это застройщики, которые выигрывают государственные тендеры на строительство, а затем бросают строительство на полпути. Другой вопрос, почему в бюджетное строительство не идут нормальные, крупные компании. Как признаёт министр строительства Ростовской области Николай Безуглов, им это просто невыгодно.
— Учитывая, что спрос на жильё, разве что за исключением прошлого года, в регионе достаточно хорош, все крупные, серьёзные компании сконцентрировали свои усилия в этой сфере. Что осталось бюджетному строительству? Новые, молодые компании, — говорит он.
Однако даже если компания начинающая, это не всегда означает, что люди взялись за госконтракт ради того, чтобы нажиться на бюджетных деньгах, а не строить. Зачастую им просто не хватает денег, так как кредиты строителям, а тем более начинающим, банки уже давно дают неохотно, залогового имущества для получения кредитов у них нет, а заказчик платит только по факту выполненных работ.
— Иногда эти компании крайне неумелые. Но у большинства просто отсутствуют оборотные средства. Что в итоге? Мы вынуждены ругаться, судиться, расторгать договорные отношения и менять подрядчика, — рассказывает Безуглов.
Что говорят старшие
Но почему участие в бюджетном строительстве невыгодно для крупных застройщиков? По словам генерального директора компании «Строительный трест КСМ-14» Владислава Григориадиса, сметная стоимость социальных объектов, закладываемая заказчиком (то есть властями), зачастую крайне далека от реальности.
— Один из социальных объектов, за который я брался, вышел мне убытком в 90 млн рублей. Заложенная, например, в смету стоимость одного облицовочного кирпича — это купить, привезти на площадку, положить — 6 рублей. Мне он выходит в 25. В смете на лифты — 2,1 млн рублей, в реальности выходит 4 млн. И так по каждой позиции. Как такой объект довести до конца? — изумляется он.
Проект он, тем не менее, не бросил, достроил, но выводы сделал.
— Ни одна уважающая себя организация, которая строит хорошо, не будет участвовать в строительство школы, садика, другого социального объекта. Позиция властей понятна — экономить государевы деньги. Но экономия должна иметь какую-то разумную степень, — говорит Григориадис.
В итоге совершенно неудивительно, резюмирует он, что в области «куча брошенных садиков и уголовные дела».
Есть и другая проблема, актуальная практически для любой сферы экономики в России, — несовершенство законодательства. Об этом говорит один из руководителей ООО «Ростстрой» Александр Черевенко.
— Сейчас при проведении конкурсов во главу угла ставится цена вопроса. При определении победителя 80% — это цена предложения, 10% — опыт и 10% — репутация. И пока в 44-м ФЗ {основной закон, прописывающий порядок проведения госузакупок. — donnews.ru} в приоритете будут деньги, всё останется как есть, — считает он.
И приводит конкретные примеры.
— Не было ни одного объекта из тех, что мы брались достраивать, чтобы не пришлось в итоге сменить проектировщика. Сейчас, например, в Новочеркасске у нас школа № 11 {та самая школа, которая в прошлом году получила имя погибшего в Сирии морского пехотинца Александра Позынича. — donnews.ru}. На проект реконструкции было заложено 8 млн рублей, победила компания, опустившая цену до 2,2 млн рублей. И, собственно, заказчик получил проект точно на эту сумму. И потом было столько проблем... Всё переделывали, — говорит Черевенко.
То, о чём говорить не принято
Но есть у работы с госконтрактами и другая составляющая, которая отпугивает многих честных проектировщиков и застройщиков. Речь идёт о формализме и коррупции. О том, как зачастую «решаются» дела в сфере строительства по госконтрактам, на условиях анонимности donnews.ru рассказал руководитель одной относительно небольшой ростовской компании.
— Обычно, когда ещё делается документация, заказчик уже приблизительно знает, кто будет строить. И уже на стадии проектирования присылают гонца, который говорит: «Надо смету вот здесь и здесь увеличить, иначе я не уложусь по деньгам». Потому что сборник утверждённых государством базовых цен с реальностью сильно расходится, — рассказывает собеседник портала.
В итоге заказчик смету немного увеличивает, готовится проект, и наступает время идти в экспертизу.
— У экспертизы есть негласный закон — эксперт плохо работает, если не понижает стоимость меньше чем на 15%. Сделал ты там всё верно или неверно — неважно. И экспертиза начинает резать. Здесь неверно, здесь можно взять другой материал и так далее. А если начинаешь спорить, что нужен именно этот материал, потому что он качественнее, тебе говорят — докажите, сделайте сравнительный анализ трёх материалов, — продолжает он.
При этом у процесса прохождения экспертизы жёсткий срок — 60 дней. И если компания в него не укладывается, то повторную экспертизу надо уже оплачивать из собственных средств. В итоге компания вынуждена соглашаться со всеми замечаниями, лишь бы от неё «отцепились».
Следующая «интересная» стадия участия в госконтракте, говорит собеседник donnews, — откат.
— Минимальная ставка отката — 15%. Иногда доходит до 30%, иногда тебе просто говорят конкретную сумму. Причём если раньше брали по факту выполненных работ, то есть после оплаты, то теперь ещё до их начала. Не принесёшь — тебе ничего не подпишут. Но эти 15% ещё надо обналичить. За обналичку фирмы берут от 6% до 12%. Вот это те неофициальные расходы, которые дополнительно ложатся, — рассказывает он. И добавляет:
— Некоторые кричат: «Не может быть! Так не бывает!» Но любой строитель и проектировщик в курсе. Большинство тендеров делается под определённого исполнителя.
Что-то надо делать
Как утверждает министр строительства Ростовской области Николай Безуглов, основные проблемы, из-за которых нормальные застройщики не спешат браться за бюджетное строительство, властям известны. И есть даже чёткие предложения по уступкам.
Так, проблему нежелания банков кредитовать застройщиков минстрой собирается частично нивелировать авансовыми платежами.
— Мы просили министерство финансов, и оно дало нам возможность до 10% суммы контракта выплачивать в виде аванса. Конечно, есть риск невозврата. Поэтому мы всё-таки требуем обеспечительных мер или банковской гарантии, — говорит Безуглов.
Что касается низкого качества реализации проектов, то, говорит министр, здесь есть идея пойти на радикальные меры. Если сами застройщики поддержат.
— У нас есть понимание, что стадия проекта не нужна. По сути, рабочей документации и технико-экономического обоснования достаточно. Если застройщики нас поддержат, то мы готовы поднять такой разговор на уровне Министерства строительства РФ, — рассказывает глава минстроя донского.
Дальше — сметная стоимость, оторванная от реальности.
— Мы работаем на основании цен 2000 года, пересчитанных с учётом индексов инфляционных процессов. Естественно, многие вещи нивелируются, сглаживаются, и работать по такой схеме сложно. И, в принципе, в Минстрое РФ очень уверенно сейчас говорят о переходе на ресурсный способ ценообразования. То есть о том, чтобы считать по рыночной стоимости строительных материалов и трудовых ресурсов. Сегодня такая идея продвигается, — говорит министр.
Однако и тут без участия застройщиков не обойтись. Если цены на материалы власти могут посчитать и сами, то, например, реальные затраты на оплату труда строителей и на содержание и работу строительной техники они могут узнать только от компаний. И это будет иметь смысл только в том случае, если застройщики, предоставляя такие данные, будут откровенны.
Наконец, пресловутый 44-й ФЗ. Как заверяет замгубернатора Сергей Сидаш, перед депутатами Госдумы от Ростовской области уже поставлена задача добиться его изменения с тем, чтобы при вынесении решения о том, кто будет осваивать бюджетные деньги, основное внимание уделялось репутации компании, её опыту в реализации подобных проектов и наличию средств и возможностей (техника, рабочие и т. д.) для успешного выполнения госконтракта.
Итого
Как показывает практика, каковы бы ни были трудности, но когда решать какую-то социальную проблему поручают из Кремля — всё так или иначе получается. Так, например, было с ликвидацией очерёдности в детские сады. И если власти и застройщики наверняка и раньше знали обо всех названных выше проблемах, то особо остро они встали именно из-за того, что строительство социальных объектов в последние годы обрело массовый характер.{{voter}}
В ближайшие годы процесс массового строительства школ и детских садов, скорее всего, успешно завершится. Однако это не означает, что социальные объекты не надо будет строить или реконструировать и дальше. И, конечно, лучше, чтобы всё это происходило при участии опытных, проверенных застройщиков, за которыми через 2-3 года не надо будет всё переделывать. Но для этого в отношения с такими компаниями надо как можно скорее внести изменения, позволяющие работать на действительно взаимовыгодных условиях и не надеяться лишь на социальную ответственность их владельцев.
