СЮЖЕТ
20 октября 2017
Фото mosobl.rcmm.ru
Фото mosobl.rcmm.ru

Ростов может перенасытиться новым жильём уже через пару лет

Если люди не начнут богатеть

Больше всего строится в центре

Ростовская область сейчас является одним из трёх регионов России, где темпы жилищного строительства по-прежнему показывают положительную динамику. В январе-августе 2017 года в регионе построено 16 896 квартир общей площадью 1350 тысяч кв. метров, что на 2,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

На первичном рынке Ростовской области доминирует жильё среднего класса. Так, по оценке «EMT Консалтинг», по состоянию на апрель 2017 года в Ростове находилось в стадии строительства чуть более 38 тысяч квартир общей площадью 1,8 млн кв. метров. Из них 938 тысяч кв. метров — это жильё среднего класса, 387 тысяч — эконом-класса, 273 тысяч — комфорт-класса, 180 тысяч — бизнес-класса и 17,3 тысячи — элитного. Такое соотношение характерно для Ростова уже довольно давно и останется актуальным на ближайшие пару лет.

По оценке консалтеров из «ЕМТ», вопреки расхожему мнению, основной объём жилищного строительства в Ростове сейчас сосредоточен в центре, а не в Суворовском или, например, в Левенцовском. Разбивка по объёмам стройки выглядит так: СЖМ — 239 тысяч кв. метров, ЗЖМ — 229 тысяч кв. метров, ЖДР — 161 тысяча кв. метров, центр — 394 тысячи кв. метров, Суворовский — 126 тысяч кв. метров, Сельмаш — 122 тысячи кв. метров, Ленина — 84,2 тысячи кв. метров и так далее. В подавляющем большинстве (86%) застройка ведётся каркасно-монолитная. Кирпичная — 3%, панельная — 5%, объёмно-блочная — 6%.

Цены стагнируют

Цены на рынке недвижимости Ростова и области уже долгое время, по сути, стагнируют, средняя стоимость квадратного метра колеблется от месяца к месяцу в пределах нескольких сот рублей. Метр в эконом-классе обходится в среднем в 42,5 тысячи рублей, в среднем классе — 46,5 тысячи, в комфорте — 54,6 тысячи, бизнес-классе — 77,2 тысячи, элитном — 96,3 тысячи. По конкретным районам картина выглядит следующим образом: Александровка — 54 тысячи рублей за кв. метр, Ленина — 50,4 тысячи, СЖМ — 46,9 тысячи, Суворовский — 41,1 тысячи, центр — 66,5 тысячи, аэропорт — 63,5 тысяч и так далее. Батайск при этом по-прежнему относительно дёшев — чуть более 39 тысяч рублей, хотя по доступности (с учётом того, что подавляющая часть ростовчан работает в центре города), после ввода в эксплуатацию Ворошиловского моста вполне может поспорить и с СЖМ, и с ЗЖМ, и тем более с Суворовским.

По мнению экспертов, тенденций к серьёзным изменениям цен в обозримом будущем нет. После откровенно сложных «кризисных» 2015-2016 годов наблюдается небольшое оживление спроса, чему в немалой степени способствуют исторически низкие для России ставки по ипотеке. Жилищные кредиты под 9-9,5% годовых даже для крупнейших банков страны уже несколько месяцев как норма.

— Ещё 4 года назад мы считали очень хорошим показателем долю ипотечных сделок в 40% от общего объёма продаж, — комментирует donnews.ru генеральный директор компании «Магистрат-Дон» (генеральный риэлтор объектов ГК «Патриот» в Ростове) Варвара Ротмистровская. — Сегодня стандартом считается доля в 50%, она может доходить и до 65%.

По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, если не будет расти инфляция, ипотечная ставка может упасть в 2018 году и вовсе до 8%.

Насколько хватит?

Специфика жилищного рынка Ростова во многом определяется тем, что долгое время ни о какой комплексной застройке речи не шло. Возводились одинокие «свечки», которые толком не имели прилегающей территории и уж тем более не вписывались в пейзаж. В соседнем Краснодаре, например, комплексная застройка территорий началась более 10 лет назад. В Ростове — лет пять назад, с приходом на рынок москвичей из ГК «Патриот» (Левенцовка) и, позднее, краснодарцев из «ВКБ-Новостройки» (Суворовский и Платовский). При этом вялотекущая борьба с точечной застройкой в Ростове ведётся до сих пор.

Запоздалое начало по настоящему масштабного жилищного строительства — одна из причин того, что строительный рынок Ростова по-прежнему привлекателен для новых игроков и сохраняет положительную динамику. Он попросту ещё не насыщен, как, например, в том же Краснодаре, где предложение давно превысило спрос.

Однако понятно, что бесконечно длиться это не может, и рано или поздно с нынешними темпами строительства и ростовский рынок окажется перенасыщен. Спорить можно лишь о сроках, когда это произойдёт.

По оценке Варвары Ротмистровской, рынок жилой недвижимости Ростова обеспечен спросом на 5 лет вперёд.

— Что будет происходить дальше, зависит от многих факторов, в том числе от уровня инфляции, платежеспособности населения, курса рубля и так далее. Но люди всё равно будут нуждаться в новом, качественном и доступном жилье. Никто не отменял миграцию в Ростов из Ростовской области и близлежащих регионов. Старый жилой фонд ветшает, работа управляющих компаний далека от идеала — всё это тоже заставляет людей, которые хотят жить в комфортных условиях, менять своё жилье на квартиру в новом доме, содержание которого находится на должном уровне, — прокомментировала она donnews.ru.

Сценарий, при котором в Ростове на рынке жилья произойдёт перенасыщение рынка, Ротмистровская считает нереальным:

— Девелоперы строят на кредитные деньги и в основном на деньги дольщиков. Поэтому если продажи падают, денег поступает меньше, и новые проекты начинать будет не на что и незачем. При этом важно понимать, что у нас сейчас в эконом-сегменте около 90% квартир распродаётся до ввода объекта в эксплуатацию.

С ней соглашаются и в агентстве недвижимости «Этажи».

— На сегодняшний день рынок Ростова ещё достаточно далёк от насыщения. Рост предложения сопровождается ответным повышением спроса, а новые проекты оказываются высоко востребованы. Ростов привлекателен как для бизнеса, так и для переезда из областных городов, и для переезжающих из северных городов в поисках более комфортного климата, — говорят эксперты агентства.

Остальные опрошенные эксперты настроены менее оптимистично. Так, по мнению генерального директора агентства недвижимости «Лендлорд» Александра Гиденко, активное жилищное многоэтажное строительство в Ростове будет обеспечено стабильным спросом ещё на 2-3 года.

— По поводу срока перенасыщения рынка жилья в регионе мнение застройщиков разнятся, — признаёт он. — Так, одни считают, что уже к 2018 году рынок жилья окажется перенасыщен (предложение уже превышает спрос). Другие же склонны к тому, что рынок жилья в регионе окажется перенасыщен только через 5-6 лет.

Тем не менее, полагает Александр Гиденко, вероятность того, что в ближайшие годы в Ростове будет построено столько квартир, что покупать их будет некому, есть.

— Это, конечно, зависит от платёжеспособности потенциальных клиентов, от количества занятых граждан, уровня безработицы в регионе, насколько значительно он будет меняться в ближайшие годы. Хотя есть ЖК и целые районы, которые пользуются повышенным спросом, достаточно много предложений остаётся во всех сегментах, в том числе в уже сданных домах, — говорит он.

Ещё более скептично на перспективы рынка жилищного строительства Ростова смотрит руководитель департамента продаж бизнес-группы «ИНПК» Тимур Захарченко.

— Судя по тому, что к нам пришли краснодарцы, а в самом Краснодаре цены на эконом-сегмент активно падают, ждать нам осталось недолго. Год-два — и всё. Только премиум сегмент и будет полем битвы, а в остальном все будут пытаться вытащить деньги хотя бы из земли и коммуникаций, — считает он.

Тем не менее, по словам Захарченко, покупатели на жильё найдутся всегда.

— В крайнем случае, будут менять квартиры на сертификаты материнского капитала. Рост рождаемости обеспечит какой-никакой спрос. Вопрос только в качестве жилья. Лет через двадцать основной объём сегодняшних ЖК придётся сносить по программе реновации, так как низкое качество, невысокая энергоэффективность, звукоизоляция и прочая и прочая потребуют принятия кардинальных мер, — комментирует он.

Будут деньги, будет спрос

По общему мнению экспертов, работающие в Ростовской области застройщики по части прибыльности находятся в тех же или даже лучших по сравнению со многими другими, в том числе и соседними, регионами.

— По оценкам многих специалистов, — комментирует Александр Гиденко, — доходность застройщиков снизилась. Но, по нашей оценке, в Ростове она остаётся выше, чем в других южных регионах. По мнению застройщиков, цены достигли своего минимума. Однако рынок диктует свои условия, и застройщики регулярно идут на проведение специальных акций, продажи в рассрочку, предлагают скидки по подарочным сертификатам.

Иными словами, ростовским застройщикам в случае падения спроса ещё есть куда снижать цены.

Как говорит Варвара Ротмистровская, поддержит спрос и ожидаемое дальнейшее снижение ставок по ипотеке.

— Это очень сильно подстегнёт спрос. Соответственно, при малом объёме предложения вырастет цена, поэтому предложение должно оставаться большим.

— Ставки ещё некоторое время будут падать, — добавляют эксперты агентства недвижимости «Этажи». — Но нужно понимать, что понижение ставок ведёт за собой естественное увеличение покупательской способности. Почувствовав увеличение активности покупателей, застройщики через некоторое время поднимут цену на жильё.

В целом же, ростовский рынок жилья в последующие годы будет сильно зависеть от общей экономической ситуации в стране и регионе. То есть от покупательской способности населения, которая пока только падает. Немало ростовчан по-прежнему живут в панельных домах советской постройки, ветхих пятиэтажках или, если говорить об исторических районах, в полуразвалившихся многоэтажках, возведённых ещё в царские времена. Большинство из них мечтает об улучшении жилищных условий, однако, опасаясь очередных последствий внешнеполитических амбиций своей страны, даже при нынешних ставках пока не решается идти в банк за ипотекой. При сохранении наметившегося восстановления экономики эти люди смогут обеспечить предложение ростовских застройщиков спросом.

Кроме того, как только покупательская способность населения начнёт расти, люди, которые сейчас считают свои жилищные проблемы решёнными, вполне могут задуматься о переезде в квартиру побольше, построенную в районе получше.

Сергей Деркачёв
Самые популярные комментарии
17:54, 20 октября 2017
"Ростов может перенасытиться новым жильём уже через пару лет , ЕСЛИ ЛЮДИ НЕ НАЧНУТ БОГАТЕТЬ ". А разве в ближайшей перспективе просматриваются хоть какие-то к этому предпосылки ? Наоборот . Народ всё больше погружается в нищету . Так что никаких ЕСЛИ .
1
21:27, 20 октября 2017
Цитата - "люди всё равно будут нуждаться в новом, качественном и доступном жилье. Никто не отменял миграцию в Ростов из Ростовской области и близлежащих регионов"... Глубинка, особенно шахтерская, уже практически вымерла. Кто мог - уже уехал, кто не смог - остался доживать свой век, уходя в небытие вместе со своими хуторами и посёлками, в нищете, разрухе и полной безнадёге ... То, что не смогли сделать на протяжении столетий наши враги в мировых и гражданских войнах, сделали мы сами, в мирное время, собственными руками, всего за каких-то 20 лет. С исчезновением мелких хуторов-поселков-деревень проблема вымирания России не исчезнет и начнёт пожирать более крупные населенные пункты. Если и далее не принимать никаких мер, в упор не замечая этой угрозы, пряча по страусиному голову в песок, то эта зараза докатится лет через -надцать и до совсем крупных городов ... Как бы это печально не звучало ...
3
Все комментарии
17:29, 20 октября 2017
Ростов может перенасытиться пустующими небоскребами, которые даже сегодня пустуют постоянно с темными без света окнами, сплошь и рядом в центре города.
0
18:45, 20 октября 2017
Что значит, " начнут богатеть"? Чайный пакетик один раз заваривать, а не два?
0
19:32, 20 октября 2017
Ох уж это слово "если". Смешно, честное слово! Снова гадания и никакой конкретики. Ну расскажите, от чего вдруг простые смертные начнут богатеть? В противном случае, холопы выйдут из под контроля своих хозяев, а ОНИ этого никогда не допустят, по крайней мере по собственной воле. Простые люди планомерно сгоняются в долговую яму. Вместо того, чтобы реально поднимать им зарплату, правительство снижает ставки по кредитам. Люди, которые реально хорошо зарабатывают, не будут брать кредит, им он будет без надобности. Но тогда такой человек станет действительно свободным. А этого нынешняя власть не допустит никогда!
19
19:41, 20 октября 2017
Нам постоянно рассказывают о "тысячах и тысячах квадратных метров"! Темпы растут, наращиваются объёмы и т.д. Ну и что? Нам-то что с этого? Раньше люди, рабочие, бюджетники получали квартиры от государства! То есть имели реальную возможность их заработать, а не взять в кредит! Чувствуете разницу? Это то жильё, в котором и сегодня живёт подавляющее большинство ростовчан. Простому смертному сегодня купить жильё без привлечения кредита невозможно! Это знают все. Если конечно Вы не подпольный миллионер. Этот рынок "пресытится" не от того, что много построят. А от того, что люди просто не смогут обслуживать долговую кабалу. Да и уверенности в завтрашнем дне ноль.
6
22:58, 20 октября 2017
С учётом качества возводимого жилья спрос может сохраниться, из такого г. строят дешёвый шлакоблок и снаружи мин вата все это через 5 лет рассыпаться и заполниться плесенью и граждане побегут покупать новое.
4
23:52, 20 октября 2017
Бородатый анекдот . / Путин на заседании правительства :- Поздравляю всех с окончанием третьего этапа приватизации . Теперь все принадлежит нам . Пора бы уже и о народе подумать !Голос с места:- Да , Владимир Владимирович , пора . Душ по 200-300 не помешало бы .. / Так что насчёт "богатеть" - это вряд ли .
0
00:25, 20 октября 2017
Понравился комментарий Тимура Захарченко"....через 20 лет сегодняшние ЖК снесут...".Долго смеялся,у нас по Ленина панельные пятиэтажки стоят,клееные.Так они полностью за 28 дней(с отделкой!)возводились и сдавались в конце 60-х.Вот уж шестой десяток стоят и сносить их пока никто не собирается.
1
09:13, 21 октября 2017
Дальнейшая застройка Ростова всасёт в него оставшихся в области крестьян и приведёт к транспортному коллапсу в нем и вымиранию хуторов. Хватит пресовать Ростов. У нас не Венеция, а «широка страна моя родная»....И человек хочет вольно в ней дышать, а не нюхать выхлопную трубу КамАЗа в многокилометровых пробках.
1
11:21, 21 октября 2017
Да через пару лет эти ростовские небоскребы-новостройки реально развалятся, разрушаться. Уже сегодня в центре города мимо пройти нельзя, массово сыпятся или падают на тротуары, головы фрагменты стройматериалов.
1
Ваш комментарий

Последние сюжеты

СЮЖЕТ

Единорос, «не едрос», политрук и девушка в красном сошлись на дебатах в Ростове

Выборы в городскую думу состоятся 3 декабря
6 комментариев
СЮЖЕТ

Первый рейс в Платов, или Самый короткий перелёт в истории

В полночь 1 декабря ростовский хаб начнёт работу
13 комментариев

Читать еще

Фото tripsmile.com

«Автодор» отказывается подписывать соглашение о льготном проезде по М4 «Дон» для азовчан

Жители хотят выразить недоверие Голубеву и Медведеву
10 комментариев
Фото сообщества Ростов Главный - новости Ростова-на-Дону

В Ростове оцепили здание городской администрации

Движение по Большой Садовой частично перекрыто
4 комментария
фото hsl.guru

Ростовская область стала лидером по числу купленных искусственных елей

За новогоднее дерево жители готовы заплатить 2,4 тысячи рублей
1 комментарий
Фото zsro.ru
Фото сообщества Ростов Главный - новости Ростова-на-Дону

Лихач с пропуском администрации Ростова припарковался на «зебре»

И «послал» недовольных прохожих
10 комментариев
Задержание одного из подозреваемых. Фото ГУ МВД по РО
фото для иллюстрации, www.kamenec.by

В Ростовской области ужесточили наказание за выжигание листвы и мусора

С начала года за это оштрафовали уже 2,1 тысячи человек
2 комментария
Виталий Кушнарёв награждает матерей Ростова, фото rostov-gorod.ru

Многодетных ростовчанок поздравили с Днём матери

За 9 месяцев в городе родилось 9363 ребёнка
4 комментария
Концерт Сергея Лазарева
Натюрморт Валерия Хали

В Ростове откроется благотворительная выставка-продажа картин «Щедрый вторник»

Деньги пойдут на лечение онкобольных детей
1 комментарий
В Ростовской области стартовала декада профориентации для школьников

В Ростовской области стартовала декада профориентации для школьников

Ребята посетят крупнейшие заводы, вузы и колледжи
Фото сообщества Новочеркасск Главный

В аварии с участием такси в Новочеркасске пострадала женщина

А на М4 «Дон» на рассвете столкнулись Mercedes, Kia и «Газель»
Фото polit.ru
фото Дениса Демкова

В выходные в Ростовской области будет пасмурно и без осадков

Температура не опустится ниже -2 °С
1 комментарий
Фото с места пожара, 2014 год

В центре Ростова из-за угрозы обрушения дома перекрыли движение

В 2014 году в здании произошёл пожар
6 комментариев
Фото Дениса Демкова

Зимой снег с улиц Ростова будут убирать 279 машин

В городе создан штаб, который будет отвечать за дорожное движение
2 комментария
Театр кукол на Университетском, фото suvorovski.ru
Леонид Тягачёв. Фото РИА «Новости», Владимир Федоренко

Сенатор от Ростовской области: на Олимпиаде в Сочи Мутко отвечал за организацию и допинг

Леонид Тягачёв назвал информатора WADA Родченкова врагом России
34 комментария
Фото пресс-службы администрации Ростова

В Ростове в 2017 году создано 450 новых рабочих мест

Объём инвестиций составил 49 млрд рублей
9 комментариев
фото novosibirsk-news.ru

Минимальный размер оплаты труда в Ростовской области вырастет к 2020 году до 12 тысяч рублей

Уже с 1 января бюджетникам повысят зарплату на 4%
7 комментариев