donnews.ru

|


СЮЖЕТ
Ирина Ткаченко
17 апреля 2019

Строительный рынок Ростовской области после внедрения эскроу-счетов станет другим

Но в этом году кардинальных изменений участникам рынка ждать не стоит

Как известно, с 1 июля этого года жилищное строительство в России переходит на новую систему финансирования. На смену деньгам дольщиков приходят банковские кредиты. И пока большинство застройщиков не очень понимает, что с этим делать.

Суть изменений в том, что с 1 июля застройщики не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. В случае отсутствия собственных средств, у компаний останется только один механизм финансирования — банковский кредит в рамках проектного финансирования.

В ближайшее время Минстрой России представит Правительству РФ проект постановления о критериях застройщиков, которые смогут завершать строительство жилья по старым правилам финансирования. Минимальная степень готовности таких проектов должна составлять 30%, а количество заключённых договоров долевого участия граждан — не менее 10%.

Поэтому, по словам заместителя председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ирины Ткаченко, кардинальных изменений на рынке в этом году не стоит ожидать.

— Остаётся много жилых комплексов, которые строятся по старым правилам и, конечно, они будут сданы не в ближайшие дни. Полагаю, что нас ждёт как минимум полтора-два года постепенной адаптации участников рынка к новому формату работы в строительной отрасли.

По новой схеме проектного финансирования в Юго-Западном Сбербанке проходят 8 проектов общей площадью 209 тысяч кв. м. В стадии разработки ещё 20 проектов. Ещё в 2018 году кредитный портфель жилищного строительства территориального банка составлял порядка 10 млрд рублей, в нынешнем году Сбербанк планирует увеличить его в три раза.

Сбербанк уже предложил застройщикам совместную работу по нефиксированной процентной ставке в рамках проектного финансирования. Чем меньше риск со стороны строителя — тем выгоднее будут условия кредитования проекта.

— Для застройщика нефиксированная процентная ставка будет постоянно меняться по мере пополнения эскроу-счетов, — поясняет Ткаченко. — Чем больше застройщик продаёт квартир на стадии строительства, тем ниже будет для него процентная ставка по кредиту. Строительная фирма может запустить проект, кредитуясь по ставке 11-12%, но по мере роста продаж жилья и активизации работ снизить её до 4-5%, и это не предел. К примеру, если на эскроу-счетах проекта собрано на 20% больше средств, чем остаток по кредиту, ставка снижается в пределах 1 процентного пункта, соответственно, ещё на 20% больше на эскроу-счетах — ещё на 1% снижается ставка и т. д.

В итоге банк собирается пересматривать процентную ставку для застройщиков каждый месяц, анализируя среднедневные остатки по ссудной задолженности и объём денежных средств на эскроу-счетах.

С другой же стороны, из-за перехода на новую систему финансирования Сбербанк решил увеличить доступность кредитных ресурсов для застройщиков. До появления системы эскроу-счетов банк финансировал строительство в соотношении 40% собственных средств компании и 60% заёмных.

— Благодаря снижению рисков минимальная доля собственных средств застройщика для получения финансирования составляет 15%. Кроме того, в качестве доли собственного участия компании банк может засчитать рыночную стоимость земельного участка или права его аренды, поэтому от застройщика может потребоваться даже меньше 15% объёма средств проекта в денежном эквиваленте, — говорит Ткаченко.

Вместе с тем, признаёт она, себестоимость строительства с учётом новой системы финансирования действительно вырастет. Однако не на 15-20%, как говорят застройщики.

— Когда речь идёт о массовом возведении жилья стандарт-класса, то девелоперу выгоднее продавать в период строительства и снижать процентную ставку. И механизм эскроу-счетов здесь оптимален: больше средств размещено на счетах эскроу — ниже процентная нагрузка застройщика — больше возможности у фирмы понизить цены на квартиры в своём проекте. По нашим подсчётам, себестоимость таких проектов вырастет на 5-7%, — говорит она.

Добавим, что и застройщики, и банки признают как минимум одно глобально важное последствие введения новой системы финансирования — уход в прошлое такого понятия, как обманутые дольщики. Деньги людей будут отныне храниться в банке, и в случае просрочки в сдаче квартиры от двух месяцев человек уже может потребовать вернуть ему всю сумму. Кроме того, поскольку деньги хранятся в банке, то на них распространяется государственная программа страхования вкладов. В случае возникновения проблем у самого банка она предполагает возврат до 10 млн рублей. Очевидно, что в Ростовской области стоимость подавляющего большинства квартир укладывается в эту сумму.

Борис Ершов

Поделиться

Все комментарии

Оставьте ваш комментарий

Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии

Вход     Регистрация

Вы также можете авторизоваться при помощи популярных социальных сетей: