donnews.ru

|

СЮЖЕТ
Фото rusunion.com
9 апреля 2019

В Ростове приостановлена выдача разрешений на строительство

Под вопросом реализация нацпроекта

Ростовский рынок жилищного строительства вновь столкнулся с кризисом, вызванным очередным желанием федеральных властей что-то улучшить. Однако на этот раз всё наложилось на страх администрации Ростова перед прокуратурой и на желание областного минстроя ограничить свою инициативу написанием писем и обращений в федеральное правительство. В итоге выдача разрешений на строительство в городе фактически встала, а целая рыночная ниша, созданная решением Путина, оказалась на грани уничтожения. Как так вышло и можно ли с этим что-то поделать, эксперты обсудили на площадке Торгово-промышленной палаты Ростовской области.

Суть проблемы

В начале августа прошлого года в Градостроительный кодекс РФ были внесены новые изменения. В оборот ввели понятие «зоны с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ). Всего установлено 28 видов таких зон, например: зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранная зона и так далее. Цель (по крайней мере заявленная) всего этого — охрана государства, жизни и здоровья граждан, культурного наследия.

На все объекты, которые попадают в такую зону, действуют различные ограничения, вплоть до запрета на строительство. Но что делать объектам, которые уже построены и попали в такую зону? Как говорят юристы, есть всего два варианта — попытаться привести себя в соответствии с ограничениями (три года даётся на то, чтобы изменить вид разрешённого использования, реконструироваться и так далее) либо же быть снесённым. В последнем случае собственник объекта, из-за которого нарисовали такую зону, должен выкупить здание или землю у того, чьи права он нарушил.

Но есть проблема. Эксперты объясняют, что с учётом списка ЗОУИТ практически любое здание попадает в одну из зон, а некоторые и в несколько. Например, в Ростове более 400 объектов культурного наследия, две реки (водоохранные зоны), аэродромы, военные объекты и прочее. В итоге, говорит генеральный директор АО «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев, практически любой участок в городе попадает в ту или иную ЗОУИТ.

Камнем преткновения для застройщиков Ростова стала законодательная норма, согласно которой при строительстве в такой зоне нужно проходить исключительно государственную экспертизу проектной документации и инженерных изысканий. Хотя в стране в соответствии с распоряжением правительства (документ подписывал в бытность премьер-министром Владимир Путин) с 2012 года существует институт негосударственной экспертизы.

Важная тонкость в том, что государственная экспертиза требуется только там, где строящийся объект оказывает влияние на ЗОУИТ. При этом критерии этого влияния федеральным законодателем пока не установлены. Но определён переходный период до 2022 года, в течение которого законодатель планирует разработать различные положения, уточняющие порядок работы с ЗОУИТ, в том числе и в части установления критериев оценки влияния строящихся объектов.

Смерть негосударственной экспертизы

Эксперты сразу же после появления этих нововведений заговорили о том, что негосударственной экспертизе пришёл конец и возвращается эра монополии госэкспертизы. Тем не менее, делать точные выводы можно будет только после появления полной нормативной базы к 2022 году. Однако это уже ударило по отрасли. По словам гендиректора ООО «Единый центр строительства» Ирины Блохинцевой, если по состоянию на конец 2017 года в России работало 842 негосударственные экспертизы, то спустя год их осталось 410.

Некоторые российские города издали специальные документы, которые разрешают в переходный период выдавать разрешения на строительство по-старому. Ростов, как это часто бывает в последние годы, выбрал свой путь. Застройщики утверждают, что город в принципе перестал выдавать разрешения на строительство, если видит заключение из негосударственной экспертизы. При этом, говорит Блохинцева, за неимением нормативной базы ни государственная, ни негосударственная экспертизы сейчас не могут дать заключение по оценке влияния строящегося объекта на ЗОУИТ.

Зачем нужна негосударственная экспертиза

По итогам всего этого большинство ростовских застройщиков просто замерли в ожидании. Выдача новых разрешений на строительство жилья в Ростове, несмотря на необходимость выполнять нацпроект (18 млн квадратных метров к 2024 году), практически встала. На объёмах введённого жилья в 2019 году это ещё вряд ли отразится, а вот по итогам 2020-2021 годов уже вполне может ударить. Если ничего не изменится.

Такое отношение к негосударственной экспертизе у застройщиков вызывает недоумение.

— Отличие от государственной, в первую очередь, в цене и скорости, — говорит генеральный директор «Строительного треста КСМ-14» Владислав Григориадис. — Негосударственная экспертиза не означает, что её легче пройти. Такой институт есть во всём мире. Но у нас в Ростове необоснованно, в нарушение всех рыночных механизмов, по факту заставляют идти в государственную экспертизу.

По словам гендиректора АО «Южный Регионального НИИПИ Градостроительства» Дмитрия Павленко, претензий к государственной экспертизе ни у кого нет. Есть отличия.

— Мы все знаем, как она работает. Если участок не закоординачен, не описан и нет чётких требований по оценке влияния объекта, то в госэкспертизе всё и закончится. Они начнут у застройщика запрашивать письма от главных архитекторов, министра строительства, санитарного врача и прочее. В итоге застройщики понимают, что либо не выйдут из экспертизы, либо получат некий суррогат вместо заключения, который потом позволит компетентным органам задавать вопросы. Это как дать в руки гранату с выдернутой чекой — она рано или поздно рванёт, — говорит Павленко.

По словам Григориадиса, ему через несколько недель надо заходить в экспертизу, и о последствиях он может только гадать:

— Я 18 лет отселял дом на Халтуринском. Меня просили полпред, мэр, район — все. Потому что эта трёхэтажка падала. Сейчас я наконец-то закончил и теперь либо не выйду из экспертизы, либо проведу там год.

Проблема госэкспертизы, добавляет вице-президент Торгово-промышленной палаты Ростовской области Сергей Шнейдер, не только в скорости и стоимости (стоимость может различаться в 2-3 раз). Она в принципе не рассматривает, например, улучшения или изменения по проекту. Негосударственная экспертиза возьмёт за подобные небольшие изменения несколько десятков тысяч рублей. Государственная потребует пересмотреть весь проект, что уже будет стоить от миллиона рублей. Кроме того, она может вынести отрицательное заключение и позднее при пересмотре запросит ещё денег. В негосударственной застройщику могут просто указать на неточности в проекте и рекомендовать исправить их без вынесения отрицательного заключения.

Позиция власти

По мнению Сергея Шнейдера, федеральное законодательство в части ЗОУИТ носит схематический характер, оставляя регионам право принять свои местные нормативные акты, позволяющие нормально работать в текущих условиях. Однако министерство строительства Ростовской области такую возможность даже не рассматривает, говорит начальник управления территориального развития и архитектуры Владимир Горелкин.

— В федеральном законодательстве нет прямого указания, чтобы мы принимали региональный нормативный акт. Это новое регулирование, оно направлено на улучшение ситуации, но пока, очевидно, есть перегибы. Надо обращаться за смягчением и дождаться его. Уже были прецеденты, когда федеральный законодатель вводил нормы, и рынок практически вставал. Спустя полгода вводили послабления, и всё приходило в норму.

Что касается администрации Ростова, то там недвусмысленно кивают на прокуратуру и общественность. По словам и.о. главного архитектора города Елены Гавриленко, администрация уже получила несколько исков по поводу незаконной выдачи разрешений на строительство, в которых есть одно существенное новшество.

— Если раньше просили отменить разрешение, то сейчас требуют ещё и признать фальсифицированным результат негосударственной экспертизы. Уже есть обращения, где нас обвиняют, что мы выдали разрешение на основании некачественной экспертизы, — говорит она.

На предложение Шнейдера как-то договориться с прокуратурой по поводу работы с негосударственной экспертизой Гавриленко коротко заметила, что такого не будет.

— Прокуратура советовать не будет, она просто придёт, — заявила она, прекрасно помня, что её начальник Роман Илюгин сейчас находится в СИЗО.

В свою очередь, замдиректора департамента архитектуры и градостроительства Ростова Глеб Мельников рассказал, что город обращался в Минстрой РФ за разъяснениями по ЗОУИТ. Оттуда прислали письмо с пояснением, что выдавать разрешения на строительства по тем объектам, которые прошли негосударственную экспертизу до вступления в силу всех этих изменений, вполне можно. Однако потом прокуратура Ростова на конкретном примере тоже объяснила администрации ситуацию.

— Прокуратурой города было подан иск на отмену разрешения на строительство и признание недостоверной негосударственной экспертизы проектной документации в отношении многоквартирного дома. Застройщик Шапошников. В иске много доводов со стороны прокуратуры, но основной — что там приаэродромная территория, а экспертиза негосударственная. Хотя она была проведена до вступления в силу обсуждаемых законов. Нужна госэкспертиза — и точка. В устной форме нам было сказано, что разъяснения и письма из Минстроя РФ юридической силы не имеют, — рассказал он, добавив, что перспектив победы в этом суде в администрации не видят.

Неутешительный итог

Торгово-промышленная палата Ростовской области по итогам рассмотрения вопроса приняла резолюцию, в которой, по сути, говорится, что с проблемой надо что-то делать. Ибо сложившаяся ситуация нарушает права предпринимателей и ставит под угрозу инвестиционную привлекательность Ростова. Однако что делать, пока не ясно. Решено подробнее посмотреть на опыт других регионов, которые в условиях такого же федерального законодательства умудряются как-то и дальше нормально работать. Кроме того, решено провести переговоры с прокуратурой по поводу сотрудничества застройщиков с негосударственной экспертизой.

Пока же, сетует Сергей Шнейдер, в Ростове перспективы у застройщиков, с учётом уже введённых ЗОУИТ и грядущего ввода эскроу-счетов, «веселейшие». По его словам, будь он застройщиком, то сейчас лучше занялся бы каким-нибудь другим бизнесом.

Сергей Деркачёв

Поделиться

Все комментарии

22:44, 9 апреля 2019 feofan

Ой, не надо только жути нагонять! Прям, вот жизнь остановилась! Экспертизы и согласования должны проходить только на государственном уровне и точка! А то непонятно какие конторы сначала выдают разрешения, а потом оказывается, что это самозастрой! Застраивать нужно комплексно, продумывать инфраструктуру, дороги, парковки социально-культурные объекты, а не лепить свечки на каждом свободном пятаке! И так уже весь город в бетонных курятниках! Просто понастроили уже столько, что некому брать, приходится цены снижать, у людей всё меньше свободных денег, всё чаще отказывают в кредитах. Вот и подняли ажиотаж, чтобы продажи поддержать. Очередной пиар-ход.

7
13:15, 10 апреля 2019 Leonid12

Снести бы эти скворечники в центре, изгадили город до нельзя.

1
17:57, 10 апреля 2019 Олег Гончаров

Очевидно то что Власть отжимает у застройщиков альтернативу с экспертизой а что дальше, создания гос строй компании или петля на шеи у частных ?

5
Оставьте ваш комментарий

Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии

Вход     Регистрация

Вы также можете авторизоваться при помощи популярных социальных сетей: