Яндекс.Метрика

Donnews.ru выяснил, как жители многоэтажек в Ростове становятся жертвами аферистов

Эксперт в сфере ЖКХ объяснила, как и на чём зарабатывают мошенники

10185

ЖК «Парадиз» на улице Варфоломеева, 222а/108а. Фото donnews.ru
ЖК «Парадиз» на улице Варфоломеева, 222а/108а. Фото donnews.ru

Одной из самых актуальных в сфере ЖКХ сегодня стала проблема «белых рейдеров». Это ситуация, в которой мошенники вполне законным способом «захватывают» многоквартирный дом и наживаются за счёт собственников квартир. В Ростовских судах рассматривается множество исков, поданных пострадавшими. И суды зачастую встают не на сторону пострадавших собственников.

Журналист donnews.ru поговорил с экспертом в сфере ЖКХ юристом Ириной Чекулаевой и попытался разобраться в самых популярных схемах, которые используют мошенники, а также узнал, можно ли от этого уберечься.

— В чём суть «белого рейдерства»? Как это работает?

— Всё предельно просто и даже законно. Белое рейдерство — это ситуация, в которой многоквартирный дом меняет форму управления — переходит из одной управляющей компании в другую либо создаётся ТСЖ. Но делается это в интересах узкой группы лиц, зачастую с фальсификацией документов, а большинство собственников даже не знает, что с их домом что-то происходит. Это всплывает позже, когда сделать уже практически ничего нельзя.

Право определиться с формой управления домом принадлежит собственникам помещений. Смена формы — механизм в принципе несложный. Делается это по итогам общего собрания собственников. Для легитимности необходимо наличие кворума в 51%, люди голосуют, принимается решение. Потом сведения об образовании ТСЖ, оригиналы протоколов с подписями участников собрания, решения собственников (бюллетени) передаются в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) Ростовской области, налоговую службу... На основании этих документов ГЖИ выносит решение об исключении дома из лицензии той управляющей компании, которая ранее обслуживала МКД.

Разумеется, есть требования и к порядку проведения общего собрания собственников, и к оформлению протоколов, бюллетеней и прочих документов. Но и эксперты в сфере ЖКХ, и сотрудники прокуратуры и других ведомств признают, что порядок проверки законности перехода МКД от управляющей компании к ТСЖ не отрегулирован. Есть серьезные пробелы, которыми и пользуются всякого рода мошенники.

Как действуют мошенники?

Чаще всего используется примерно такая схема: группа инициативных граждан решает сменить форму управления домом и создать товарищество собственников жилья, чтобы получить доступ к счетам и средствам. Собрание собственников проводится в формате «для своих» — ни о каком необходимом кворуме в данном случае речи не идёт. Недостающие подписи зачастую просто подделываются. В правление ТСЖ, естественно, выбираются именно эти инициаторы.

По словам Ирины Чекулаевой, обнаружить такую махинацию достаточно сложно.

— Большинство собственников даже не подозревают, что у них в доме сменилась форма управления. Неладное могут заметить либо самые внимательные, которые изучают документы на оплату ЖКУ, либо когда счет за ЖКУ значительно увеличивается. Но вся проблема в том, что в соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации оспорить решение общего собрания, если собственник не принимал в нём участие, не согласен с решением или если были нарушены его права, можно только в судебном порядке. При этом сроки обжалования очень ограничены — в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Также очень сложно доказать отсутствие на собрании кворума — наши суды очень любят так отвечать.

Ирина Чекулаева:

«Деятельность ТСЖ в России, по сути, никак и никем не контролируется. Они обязаны направлять в ГЖИ только протоколы общих собраний собственников МКД. Но самые насущные вопросы могут решаться только собраниями членов ТСЖ или правления, которые никто не проверяет, и тут уж — вороти что хочешь».

На чём зарабатывают мошенники?

Способов нажиться у мошенников много.

Первый и самый элементарный — повысить плату за обслуживание и содержание. Для этого они оформляют решение правления ТСЖ, хотя установление платы относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ. Остальные собственники могут быть не в курсе, пока не увидят выросшие суммы в квитанциях.

— Причём объявление должно висеть в специально определённом месте, доступном для всех жильцов. Но что мешает разместить это всё в самом тёмном уголке, лишь формально выполнив требования закона? А чаще всего и этого не делают. Этим и объясняется неосведомлённость многих собственников, — объясняет Ирина Чекулаева.

Второй — можно получить в своё распоряжение деньги, которые накапливаются на счёте на капитальный ремонт — это один из самых жирных кусков. Распространены случаи фальсификации решений общего собрания собственников о переводе денег на спецсчёт, владельцем счета избирают ТСЖ, и после этого можно распоряжаться ими в интересах ограниченного круга лиц. Правление ТСЖ накаляет ситуацию, вводя собственников в заблуждение по вопросу технического состояния дома, после рождаются протоколы о необходимости проведения капремонта, нанимается нужная фирма, которая делает работы очень экономно либо в меньших объёмах, зато в сметах стоимость завышается и дальше всё идёт по сценарию мошенников. По сфальсифицированному решению ТСЖ может вывести средства на отдельный счёт, и т. д.

Третий способ нажиться — собрать с жильцов наличку на непредвиденные расходы, резервные фонды.

Четвёртый — сдавать в аренду помещения, которые относятся к общедомовому имуществу, и забирать прибыль себе. Хотя по закону прибыль в равной степени принадлежит всем собственникам и должна поступать на счёт дома. Иногда сдают фасады под рекламные конструкции или пустующие парковочные места.

Пятый — махинации с зарплатами консьержам, электрикам, самим членам правления ТСЖ. Работники получают в конвертах одни суммы, а в документах фигурируют другие цифры.

Шестой, самый наглый — можно проворачивать махинации с платой за ресурсы: свет, воду, отопление. Новые управленцы просто не перечисляют плату ресурсоснабжающим организациям либо делают это не в полном объёме. Образуется задолженность. Менее наглые просто перераспределяют потреблённые ресурсы с некоторых квартир на соседей. Таким образом, одни не платят коммуналку вовсе или платят совсем немного, а у других счета до небес.

Как распознать мошенников?

Заметить, что с твоим домом происходит что-то неладное, можно в первую очередь по квитанции. Если вдруг начинает расти плата за содержание жилья или плата за коммунальные услуги разнится с показаниями счётчиков, надо идти и выяснять, откуда ноги растут.

— Также в квитанции могут измениться данные расчётного счёта или самой организации получателя платежа. Очень часто эти отличия заключаются буквально в одном знаке. Это стандартная практика всякого рода мошенников — создавать фирмы-зеркала. Название одно и то же, вся разница будет в тире, цифре или прописной букве там, где раньше была строчная, — объясняет Ирина Чекулаева. — Также можно раз в пару месяцев проверять информацию о вашем доме на портале ГИС ЖКХ. Это официальный ресурс, там находится вся информация о форме управления домом, обслуживающих организациях и прочем. Можно также мониторить сайт Арбитражного суда. Именно так одни мои клиенты как раз и выяснили, что с их домом на Варфоломеева, 222а/108а, происходит что-то неладное.

Парадиз в квадрате

В конце ноября 2019 года на сайте Октябрьского районного суда Ростова-на-Дону владельцы квартиры в ЖК «Парадиз» случайно наткнулись на материалы уже рассматривающегося дела по иску собственников жилых помещений их дома против инициаторов собрания по смене способа управления на ТСЖ «Парадиз Люкс». Так и выяснилось, что в доме, где 315 квартир и десятки нежилых помещений, буквально месяц назад создали ТСЖ. До этого здесь пять лет была управляющая компания, которая содержала дом практически с его ввода в эксплуатацию. При этом если посмотреть архивы ГЖИ Ростовской области, жалоб от жильцов дома на деятельность управляющей компании не было.

Собственники решили выяснить, что это за ТСЖ и откуда оно взялось. Обратились в налоговую с просьбой предоставить копии устава и протокол учредительного собрания. К нему было приложение с подписями собственников, участвовавших в собрании и проголосовавших за создание ТСЖ. Люди с изумлением увидели, что они оказывается, не только присутствовали на этом собрании, но ещё и голосовали за создание ТСЖ.

Как оказалось позже, ещё порядка 40 человек, чьи подписи стояли на протоколе о создании ТСЖ, даже не знали о проведении какого-либо собрания. Среди них — несовершеннолетние дети, мужчина, умерший за год до собрания, собственники, живущие в других странах и не посещавшие Россию уже несколько лет.

При этом обнаруженный иск к инициаторам и ТСЖ «Парадиз Люкс» подали люди, права которых не были нарушены, которые действительно принимали участие в собрании и проголосовали за создание ТСЖ. На самом деле, как объясняет Ирина Чекулаева, сделано это было, скорее всего, для того, чтобы суд утвердил законность общего собрания. В таком случае у других собственников, которые не согласны с созданием ТСЖ в их доме, даже если бы они вовремя узнали об этой процедуре, не было бы шансов её оспорить, так как уже есть вступившее в силу решение суда.

Собственники решили подключиться к этому процессу.

— Когда оспаривается решение общего собрания собственников, по закону все заинтересованные лица могут присоединиться к иску. Однако жильцам «Парадиза» в этом почему-то отказали и отправили выражать своё несогласие отдельным иском. Пришлось подавать апелляцию на это решение суда и параллельно заходить с другим иском о признании решения собрания недействительным, — рассказала Ирина Чекулаева.

Но тут в дело вмешался коронавирус, рассмотрение дел затягивалось. Кроме того, людям пришлось провести огромную работу, чтобы отыскать собственников квартир в их доме и выяснить, знали ли они о собрании, участвовали ли в нём, их ли подписи стоят под протоколом.

Справка

Если вы оспариваете решение общего собрания собственников через суд, обращаться лучше с коллективным иском — на них больше обращают внимания. Для этого нужно разыскать и опросить как можно больше соседей.

Когда суд наконец занялся рассмотрением иска собственников квартир в ЖК «Парадиз», которые посчитали себя обманутыми из-за создания ТСЖ, началось целое шоу. В нём было всё: и потерянные документы, и не сходящиеся между собой отчёты, и разные показания, и пропавшие люди, и стихийные митинги, и даже угрозы. В итоге Ростовский областной суд 14 декабря 2020 года признал решение общего собрания собственников жилья, которым было принято создать ТСЖ, незаконным, и полностью отменил. В январе 2021 года ГЖИ РО включила дом обратно в лицензию УК. Однако передавать дела УК никто и не подумал. Более того, бывшие тсжешники мешают сотрудникам компании даже войти в дом и осмотреть состояние коммуникаций. На них всю эту зиму очень жаловались жильцы — в квартирах было холодно, забивалась канализация, была полностью демонтирована пожарная сигнализация в помещениях паркинга и частично в местах общего пользования. Сколько ещё проблем найдётся при полном обследовании дома, пока неизвестно.

Дом на Варфоломеева вновь внесён в лицензию управляющей компании, однако предстоит процедура ликвидации юридического лица ТСЖ «Парадиз Люкс». При этом ТСЖ продолжает выставлять счета собственникам и собирает с них плату. По представлению прокуратуры возбуждено уголовное дело по факту подделки подписей собственников, якобы принимавших участие в общем собрании собственников и направлены заявления о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества.

Вера Иванова