Можно ли продать квартиру в ипотеке без участия/согласия банка

Здравствуйте. На счет участия банка в продаже "ипотечной" квартиры, лучше узнайте у менеджера в отделе ипотеки. Некоторые банки участвуют в сделке купли-продажи, некоторые - нет.
Однако, согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ - "Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога". Сделка купли-продажи относятся к сделкам отчуждения, поэтому о намерении продать квартиру лучше заранее оповестите банк (залогодержатель). Менеджер должен подробно рассказать как можно будет все провернуть, будут ли представители банка принимать участие и т.п.
Многие банки неохотно помогают в продаже квартиры, поэтому часто предлагают собственникам квартиры вот такую схему:

1. Найти покупателей, которые дадут задаток в размере долга по кредитному договору.
2. Эти деньги с задатка отнести в банк и оплатить долг.
3. После оплаты долга снять обременение с квартиры. Это можно сделать, обратившись в отделения МФЦ "Мои Документы" или в отделения Росреестра. Некоторые банки сами подают заявления на снятие обременения, например, Сбербанк. Обременение снимут в течение 3 рабочих дней. Если заявление подает банк, то срок снятия прописан в кредитном договоре.
4. После снятия обременения с квартиры, можно оформлять сделку купли-продажи. Остальные деньги за квартиру покупатели отдают «на руки» или на банковскую ячейку, с которой продавцы смогут забрать деньги только после регистрации сделки-купли продажи.

При такой схеме, банк в принципе не участвует в сделке. Собственники ведь оплатили долг по кредиту, поэтому можно снять обременение с квартиры и продать ее. Эта схема более подробно расписана на сайте Проживём.com - https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html. В статье найдете ссылки на 2 варианта продажи: 1) если нашли покупателей, у которых только наличные (без ипотеки и прочего); 2) если покупатели также оказались с ипотекой.
Давайте еще раз все разберем, но уже с примером: Супруги Настя и Максим давно приобрели квартиру в ипотеку и решили ее продать. Долг по кредиту - 400 тыс. руб. Они обратились в банк за консультацией. Менеджер сказал, что банк не станет самостоятельно продавать заложенную квартиру или переоформлять ипотеку на кого-либо другого. Придется искать покупателей самостоятельно.
Нашелся покупатель, который готов купить квартиру за 2 млн.руб. Назовем его - Дмитрий. Он согласился передать Насте и Максиму задаток в размере 400 тыс.руб. Был составлен предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.
Полученные деньги в виде задатка, Настя и Максим отнесли в банк на погашение долга по кредиту. В это время супруги и Дмитрий подписали предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.
Долг погашен, поэтому супруги подали заявление в МФЦ "Мои Документы" на снятие обременения с квартиры. Через 3 рабочих дня обременение было снято.
Максим отказался передавать оставшиеся 1,6 млн.руб. "на руки", поэтому арендовал банковскую ячейку и положил деньги туда. Деньги с этой банковской ячейки Настя и Максим смогут забрать, только после регистрации сделки купли-продажи.
У юриста был составлен договор купли-продажи, были собраны все необходимые документы и можно "выходить на сделку".
Документы были поданы в отделение МФЦ «Мои документы». Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, госпошлина составляет - 2000 руб. Перед сотрудником был подписан договор купли-продажи (хотя можно и заранее). Далее участники сделки подписали заявление о регистрации права и сотрудник забрал поданные документы. Осталось только ждать регистрацию сделки.
Через 5 рабочих дней сделка была зарегистрирована (согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, срок составляет 9 рабочих дней). Теперь Дмитрий - собственник квартиры. Участники сделки опять пришли в МФЦ и забрали свои документы.
Настя и Максим отнесли уже зарегистрированный договор купли-продажи в банк, в котором была арендована ячейка. Сотрудник банка проверил договор и дал доступ к ячейке. Так супруги получили оставшиеся деньги за проданную квартиру.
Проживём.com - о недвижимости простым языком