Почему требуется оценивать недвижимость при заключении ипотечных договоров

В банке для оформления ипотеки на приобретение недвижимости, требуется оценка объекта в аккредитованной им компании. Обязательна ли она, какова процедура её проведения и как она влияет на размер займа?

Целесообразность оценки объектов недвижимости

При оформлении ипотеки, согласно ст.9 действующего закона №102-ФЗ, оценка объектов недвижимости является обязательной.

При оформлении ипотеки банк в качестве залога получает недвижимость, которая является имущественным обеспечением кредита. В случае приостановки погашения долга заёмщиком, он имеет право взыскать объект залога и продать его на аукционе для возмещения финансовых потерь.

При расчёте ипотеки банковское учреждение руководствуется данными кредитной истории заёмщика и ценой залоговой недвижимости. Стоимость должна покрывать все расходы финансового учреждения в случае наступления неблагоприятных ситуаций, в которых кредит перестаёт погашаться в оговоренные сроки. По этой причине банк сильно заинтересован в экспертной оценке недвижимости без искусственного завышения цены.

Для заёмщика оценка недвижимости важна по причине формирования адекватной цены на жильё, а также инструментом для грамотных торгов.

После независимой оценки, обе стороны договора оценивают реальные возможности дальнейшего сотрудничества и принимают взвешенное решение. Заёмщик сравнивает сумму кредита со стоимостью объекта и определяет, сможет ли он в случае чего продать его и немного заработать или не стоит связываться с ипотекой. Также он оценивает шансы на гарантированную выплату долга.

Кто оценивает недвижимость?

В качестве оценщиков выступают специализированные компании или физлица, которые имеют лицензии на данный вид деятельности. При этом они должны состоять в саморегулируемой организации и иметь действующую страховку на данную деятельность.

Финансовое учреждение может предложить заёмщику услуги доверенных оценщиков. Такие специалисты есть во многих банках. Если вы решили оформить ипотеку в Сбербанке, то в таком случае вам будет представлен список из более, чем 4 тыс. оценочных компаний, деятельность которых имеет аккредитованный статус.

Клиент банка имеет право на самостоятельный выбор оценочной организации. Однако в таком случае важно согласовать его, чтобы впоследствии не иметь проблем с документами и не тратить деньги впустую.

Основные этапы оценки

При заказе оценки недвижимости, необходимо провести оплату услуг, предоставить все необходимые документы, среди которых:

• Технический паспорт.
• Свидетельство о праве собственности или долевого участия.
• Кадастровый паспорт.
• Другие документы, которые потребует оценщик для объективной оценки.

Оценщик должен выехать на объект для его осмотра, сверки реальных данных с документацией, фотофиксации состояния, изучения инфраструктуры и местности. Общая картина анализа с применением специальных методик позволит оценщику составить отчёт и рассчитать актуальную стоимость недвижимости.

Регламента по срокам оценки нет. На практике стандартные квартиры оцениваются в течение 1-2 дней. Расходы все ложатся на заказчика, в роли которого чаще всего выступает заёмщик.

Также не исключаются ситуации, когда оплату заказа производит собственник, например, когда он сильно заинтересован в быстрой продаже. Средняя стоимость услуг в регионах составляет от 2 до 3 тыс. рублей, а в крупных городах от 3 до 5 тыс. руб.

Что входит в отчёт, составляемый оценщиком?

Отчёт об оценке представляет собой документ, объём которого может достигать нескольких десятков печатных листов, прошитый нитками, а также с проставленной мокрой печатью и подписью ответственного лица, выдавшего его организации или специалиста. В него входят следующие данные:

• Дата создания.
• Информация о заказчике и исполнителе.
• Подробное описание оцениваемого здания или квартиры и примыкающей территории.
• Аналитические данные по текущему состоянию рынка недвижимости, касающиеся исследуемого объекта.
• Используемые методики оценки.
• Финальная оценка.
• Примечания и дополнения (фотографии и документы).

Если было принято решение о выборе оценщика самому, то к отчёту следует добавить копии свидетельства об участии в СРО и полис страхования.

Срок действия оценочной документации составляет полгода с момента оформления. За это время можно без проблем оформить ипотеку без спешки.

Как оценка влияет на ипотеку?

Оценка объекта недвижимости является ключевым фактором при определении параметров ипотеки. Он принимается банками наравне с кредитной историей заёмщика, его социальным статусом, наличием семьи, возрастом, а также другими важными параметрами.

Основное правило сумма ипотеки никогда не может быть выше или равной размеру оценки объекта, поскольку банк закладывает ряд рисков. Цена недвижимости определяет размер предварительного взноса, ставку по кредиту и сумму страхования объекта.

При заказе оценки недвижимого имущества для оформления ипотеки не стоит у оценщика требовать завышения стоимости ради искусственного увеличения размера кредита. В случае возникновения просрочек по выплатам могут появиться серьёзные проблемы у оценочной компании, а также вы можете не выплатить займ и остаться без жилья.

Алексей Новиков

Поделиться: