Застройщик объяснил, почему система эскроу-счетов мешает строить дома за пределами Ростова

Банки смущает высокая себестоимость и низкая рыночная цена новостроек

На стройплощадке. Фото vestnikstroy.ru
На стройплощадке. Фото vestnikstroy.ru

Прогрессивная система эскроу-счетов, призванная защищать деньги участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, стала препятствием для жилищного строительства во всех городах и населённых пунктах Ростовской области, кроме Ростова, сообщил на заседании круглого стола в «Эксперт Юг» председатель правления ООО Концерна «Единство» и председатель комитета градостроительной деятельности региональной Торгово-промышленной палаты Геннадий Наумов.

Для начала он заявил, что у многих людей бытует ошибочное мнение о том, что у девелоперов есть какие-то невероятные деньги, но всё познаётся в сравнении.

— Неискушённый человек перемножает количество квадратных метров на их цену, и от этой цифры у него крышу сносит. Ему кажется, что за счёт этих денег можно сделать всё: построить школы, провести дороги и так далее. Это не так. Чтобы вы понимали, цена за квадратный метр в доме премиум класса в Ростове такая же, как в панельке в Южном Бутово. Зазор между себестоимостью и рыночной стоимостью жилья в Москве в десятки раз выше, чем в Ростове, — рассказал Геннадий Наумов.

По его словам, после перехода на систему эскроу-счетов застройщики, кроме собственных денег, могут рассчитывать только на банковские кредиты. Их становится всё сложнее получить даже в Ростове, а других городах области — и вовсе нереально. Эксперт объяснил, как именно рассуждают банки, принимая решение о кредитовании.

— Давайте разберёмся, на каких условиях банки дают деньги застройщику. Они прибегают к нехитрой схеме: повышают на 10-15% себестоимость возводимого жилья и на такое же число процентов снижают его рыночную стоимость. Если после всех этих манипуляций прибыль остаётся, то банк даёт деньги, — объяснил Наумов.

Проблема заключается в том, продолжил эксперт, что приемлемая для коммерческих банков маржинальность есть только в Ростове, практически полностью отсутствуя во всех других городах Ростовской области. Соответственно, кредиты не выдаются.

— Кто из банков хоть что-то профинасировал, допустим, в Новочеркасске или, например, Таганроге? Нет. А почему? Да потому, что там разница между себестоимостью и рыночной ценой всего в пять тысяч рублей. Кому это нужно? Вот и выходит, что привлекать средства дольщиков по закону нельзя, а банк денег не даёт. Получается, что за исключением Ростова жилищное строительство, кроме бюджетного, по всему остальному региону стало, — констатировал Геннадий Наумов.

Напомним, что эскроу — это специальный банковский счёт, используемый для снижения рисков одной из сторон сделки. В случае со строительством, от возможных финансовых потерь оберегают дольщиков. Они вносят свои деньги в банк на эскроу-счёт, после чего сумма замораживается (или депонируется, если говорить на банковском языке). Эту сумму застройщик получит только того, как полностью выполнит свои обязательства и сдаст жильё в эксплуатацию, а дольщики станут его собственниками.