ЖКХ следует разделить на «Ж» и «КХ»

1 сентября вступили в силу новые правила оплаты коммунальных услуг. Это далеко не первый документ, принятый за время реформирования отрасли. Многочисленные дополнения и постановления всё больше запутывают жителей, над которым проводится масштабный эксперимент. Своим взглядом на то, как правильно управлять системой коммунального хозяйства, делится практик, более 12 лет занимающийся проблемами самоуправления ЖКХ, — директор ООО «Инфоцентр ЖКХ», эксперт-консультант ростовской ассоциации ТСЖ Сергей Горобец. 

— Сергей Леонидович, жилищно-коммунальное хозяйство ругают давно и все. И есть за что. Но до сих пор не найдена такая форма управления, при которой и отрасль бы развивалась, и люди не страдали. Вы знаете такую?

— Да, надо отделить мух от котлет. «Ж», жильё — это мухи, КХ, коммунальное хозяйство — котлеты. Управляющие компании и ТСЖ должны отвечать за содержание дома, состояние его коммуникаций, а вот поставщики воды, газа, электричества пусть отвечают за их качество и присутствие. Тогда будет правильно: одни отвечают, чтобы труба была чистая, нержавая, недырявая, а другие — чтобы по ней шла вода нужного качества. Без этого ничего не изменится, и сейчас «Ж» как была, так и остаётся в «ж». Потому что «К» лоббирует свои интересы, соответственно, правительство, имея громадный финансовый потенциал, защищает их. Вот, к примеру, «Теплокоммунэнерго» — частная организация, взяла в управление трубы. Если труба течёт — это её риск, не надо брать деньги с людей за то время, что был прорыв или шёл ремонт и они сидели без воды. Мы уже писали письма со своими предложениями во все инстанции, но они не выгодны правительству.

— Чаще всего мы слышим, что все коммуникации устарели, трубы не меняются...

— Да у нас в Ростове ни одна теплоснабжающая организация не знает, где находятся её коммуникации, потому что все перепутано.

— Кто эту проблему должен решить?

— Государство. У меня такое ощущение, что правительство уже само не понимает, что делать с ЖКХ. Вот, ко мне приезжал недавно знакомый из Израиля. Рассказал, что понятия не имеет, кто такие слесарь, сантехник… Есть человек, который сдал квартиру, он ему платит 1000 долларов. Нет света — этот человек решает проблему, как и с кем, он не знает. Но если он не платит за квартиру, то никаких увещаний и уговоров — вещи сразу же выставляются за порог. У нас же чувство хозяина человеку не привито.

— Своеобразный прообраз такого хозяина — управляющие компании и председатели ТСЖ. Только они чаще хозяйствуют лично для себя. Как с этим бороться?

— УК не должна быть большой, это моё мнение. Чем более громоздкий аппарат, тем им труднее управлять — можно просто просчитаться, да и соблазн украсть может появиться. УК должна быть мобильна, обслуживать максимум 20-50 домов. А когда по 300 и даже 800 — процесс становится неуправляемым.

А в ТСЖ всё видно: хозяйство маленькое, удобнее уследить за всем. Всё зависит от того, нормальный ли председатель. В Ростове около 1100 ТСЖ, но примерно 20, максимум 50 председателей, которые хорошо работают. Большинство хотят получать большие деньги и не работать. Я сам в таком доме живу — председатель приходит пятый раз за два года. Сейчас новый человек просит зарплату в 16 тысяч и тоже появляется раз в неделю.

— Сколько сегодня получает председатель ТСЖ?

— Вилка серьёзная — от 3 до 30 тысяч. В Ростове есть председатели, которые ведут один дом и получают 25 тысяч, а другие за десять получают столько же. Всё зависит от аппетита. А должно быть так: жители сами видят, что председатель хороший — дом чистый, долгов нет. Если решили платить ему 50 тысяч — пожалуйста. Но они должны вписываться в общий бюджет и учитывать социальный статус всех жителей дома. Потому что бабушка не сможет платить много.

— Кто сейчас становится председателем и как?

— Кто ни попадя. Кто захотел — тот и стал. Жители дома выбирают по принципу «был бы хороший человек». Это главная беда: такой хороший человек потом заводит дом в тупик.

— Где же взять хороших?

— Учить. Это должна быть профессия, которой надо грамотно обучать, в том числе и в вузе. Но в этом должно быть заинтересовано государство. Сейчас эта профессия непрестижна. Ну зачем я отдам своего сына учиться на какого-то управляющего, которого каждый день ругают, а потом он ещё и работу не найдёт? И нужно открывать школы жилищного просвещения, их по России море, а в Ростове ни одной. И учат только председателей. Вот, например, меня выучили, заплатили деньги бюджетные, а через 2 года жители переизбрали, а я только начал на практике применять знания. Начинаем учить другого — опять тратим деньги. Я считаю: если учить, то учить надо желающих стать председателем. А действующим нужны конкретные тематические программы — как работать с налоговой, с поставщиками, с властью. Мы в городской ассоциации разрабатываем такую программу.

— Есть примеры уголовного преследования за махинации председателей ТСЖ?

— Да, такие факты, по-моему, были в 2008 и 2009 годах в Ворошиловском районе Ростова. Возбуждались уголовные дела, были суды. Но посадили кого или рублём наказали — информация отсутствует. То же и с УК. О возбуждении уголовных дел информация прошла в СМИ, а каков результат этих дел, не сообщалось.

— А есть управленцы, которые и дело для людей делают, и сами зарабатывают?

— Конечно, только их мало. Возьмём в пример ТСЖ «Калининец», председатель Атаманенко. Дом у него — игрушка: сделал капремонт, окна поменял, в подъездах чистота. А дом при этом старый, около 40 лет, обычная хрущёвка-пятиэтажка. Выпускает газету для жителей, в ней нужная информация: сколько денег в этом году собрали, как будут оплачивать, что поменяли. Не все владеют компьютером, а этот листок взяли — и всё понятно. Вот как может проявляться прозрачность, о которой так много говорят.

— Там, где нет ТСЖ, домом занимается УК. Существует схема построения правильных отношений между жильцами и УК?

— Это совет дома. Жильцов, которые могут в него войти, хватает, правда, в основном это пенсионеры. Такой орган не профанация, если, конечно, у людей есть желание этим заниматься. Вот я, к примеру, юрист — могу проверить какой-то документ у УК, а кто-то строитель — может проверить приёмку работы. Если такие люди будут реально помогать, а не критиковать, дело сдвинется.

— Совет дома должен обязательно быть в каждом доме?

— Да, в ФЗ 123, ст. 161.1 говорится, что если совет не будет создан до определённого срока, администрация это сделает сама. Вот тут будет формализм. Успешность работы СД зависит от самих жителей, это и есть механизм контроля УК.

Ещё рычаг — 731-е постановление, которое обязало отчитываться ТСЖ и УК перед жителями. По нему вы можете потребовать любую цифру, документ, и вам обязаны предоставить. Давайте посмотрим, как сработал механизм на самом деле. Каждая организация должна иметь свой сайт в интернете, на котором должна размещать информацию. Все создали, но когда я захожу, то кроме фотографии улыбающегося жизнерадостного директора ничего не вижу. А должны быть тарифы, договоры с поставщиками, доходы-расходы, все финансовые показатели. Это первое, с чего можно начать контролировать УК.

— Почему плата за ЖКУ в разных районах отличается?

— Компании некорректно начисляют коэффициенты потребления услуг в местах общего пользования — это всеобщий бич. В каждом доме ситуация разная: в одном 1000 квадратных метров общей территории, в другом 30, а мы усредняем. Я бы рекомендовал тем же УК на доме вывешивать информацию, например, что в этом месяце дом потребил столько-то гигакалорий тепла, это стоит столько-то рублей.

Тут мне хочется вернуться к теме разделения мух и котлет. За содержание дома у всех тариф один — жители платят всего 16 рублей 7 копеек. Много ли можно сделать для дома за такие деньги? В эту сумму ещё входит и плата за различные услуги, например, 1 рубль 33 копейки — ЕРКЦ за начисление квитанции, вывоз ТБО — около 2 рублей, и т. д. В итоге остаётся всего ничего. А парадокс в том, что люди платят приличные суммы, но львиная доля из них — те самые КХ, которые не имеют отношения к содержанию дома.

Правительство пытается каждого из нас сделать хозяином. Если взять собственника частного жилого дома, то к нему это применить можно. Если же речь о собственнике многоквартирного дома, то пока ещё ответственность за призрачную долевую собственность у него особенного энтузиазма не вызывает. Только когда мы все, независимо от чинов и рангов, почувствуем себя настоящими хозяевами, наверное, и начнётся настоящая реформа ЖКХ.

Беседовала Элла Василенко