Несмотря на высокие ставки по ипотеке, жильё в Ростове продолжает дорожать. Эксперты не видят предпосылок для заметного снижения цен в ближайшее время. По их словам, рынок поддерживают рост себестоимости строительства, льготная ипотека и покупатели, которые переводят накопления из банковских вкладов в недвижимость.
Какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом и стоит ли откладывать покупку жилья — в материале donnews.ru.
Ждать идеального момента бессмысленно
Руководитель агентства «Титул» Евгений Сосницкий утверждает, что цены на недвижимость в Ростове не снижаются и предпосылок для падения он не видит. Среди причин — рост стоимости стройматериалов и рабочей силы.
Сосницкий также отмечает, что вторичное жильё постепенно догоняет первичное по цене: в Ростове разрыв, по его словам, составляет примерно 15–20%.
Отдельно эксперт выделяет повышенный спрос на «новую» вторичку в Ростове — дома возрастом около 7–12 лет. Такие квартиры хороши современной планировкой и развитой инфраструктурой, поскольку построены в рамках комплексного развития территорий.
По мнению Сосницкого, сезонность почти перестала влиять на рынок недвижимости. Остались лишь короткие периоды затишья — новогодние и майские праздники — когда люди заняты и не совершают сделок.
По мнению эксперта, жилищный вопрос стоит решать тогда, когда он возник. Особенно если человек не инвестор, а покупает квартиру для жизни.
— Есть правило, которое работает уже не один десяток лет: жилищный вопрос нужно решать в момент его возникновения. Сейчас около 82,5% сделок на рынке недвижимости являются альтернативными — чтобы купить новое жильё, люди сначала продают своё. В такой ситуации динамика цен играет гораздо меньшую роль. Если дорожает квартира, которую человек продаёт, то обычно дорожает и та, которую он собирается купить, — отметил Евгений Сосницкий.
Покупатели стали просчитывать каждую сделку
Александр Дубовик из агентства недвижимости «Брелок» описывает сегодняшний рынок жилой недвижимости как осторожный и точечный. По его словам, покупатели уже не принимают решения импульсивно. Они считают ежемесячный платёж по ипотеке и первоначальный взнос, взвешивают условия той или иной ипотечной программы и смотрят на перспективу конкретного объекта.
После ограничения семейной ипотеки на одну семью изменился и формат покупки. Если раньше часто брали квартиры около 35 квадратных метров, то сейчас средняя площадь выросла примерно до 45 квадратных метров. Средняя стоимость квартиры, которую приобретают по семейной ипотеке, по оценке эксперта, составляет около 6,5–7 млн рублей.
— Покупать стоит тогда, когда есть понятная цель, финансовая готовность и подходящий объект, — считает Дубовик.
Он не видит предпосылок для резкого снижения цен, но подчёркивает: рынок неровный. У одних застройщиков цены могут стоять, у других — расти, у третьих появляются временные скидки.
— На первичном рынке всё сильно зависит от конкретного застройщика и его плана продаж. Если нужно наполнить эскроу-счета или выполнить план, появляются так называемые «окна продаж», когда объект можно купить действительно выгодно. Бывает, что сегодня квартира продаётся со скидкой, а через неделю аналогичный вариант уже стоит на 300–500 тысяч рублей дороже, — рассказал эксперт.
Также, по его словам, на рынок вышли покупатели с наличными средствами — те, кто ранее держал деньги на вкладах под высокие проценты. Они чаще смотрят вторичный рынок, где сейчас можно найти интересные предложения и есть торг.
Дубовик утверждает, что продажи стали менее равномерными: у застройщика появляется акция — спрос растёт, акция заканчивается — активность снижается.
Рынок недвижимости находится в балансе
Замгендиректора по работе с партнёрами ООО «Нирлан» Галина Пивоварова рассказала, что в 2025 году в Ростовской области было продано почти 22 тысячи квартир в новостройках — на 23% больше, чем годом ранее.
Эксперт ссылается на данные Ростовстата — в первом квартале 2026 года квадратный метр на первичном рынке Ростовской области в среднем оценивался в 120 тысяч рублей, на вторичном — 96,8 тысячи рублей. С января по март 2026 года в регионе подписали 6047 договоров долевого участия. За тот же период 2025 года — 4540.
При этом, по данным портала «Домостройдон.ру», цены на новостройки в первом квартале держались в районе 160 тысяч за квадратный метр.
Пивоварова утверждает, что текущая ситуация на рынке недвижимости ближе не к стагнации, а к балансу. В апреле 2024 года в Ростовской области строилось около 3,5 млн квадратных метров жилья, а соотношение распроданности к строительной готовности составляло 101%. Это говорило о нехватке предложения. Сейчас эти показатели составляют 4,8 млн квадратных метров и 74% соответственно. Это, по словам Пивоваровой, зона баланса.
Она также отмечает, что обычная ипотека не исчезла, но её доля стала намного меньше. Покупают либо те, кому нужно решать жилищный вопрос, либо люди с крупным первоначальным взносом. Есть и категория клиентов, которые переводят деньги из вкладов в недвижимость.
По данным, которые приводит Галина Пивоварова, самые ходовые квартиры в Ростовской области — площадью 35–45 квадратных метров. Их доля на рынке составляет около 34%. Квартиры площадью 25–35 квадратных метров занимают около 19%. Такая же доля у «трёшек» площадью 55–70 квадратных метров.
Опрошенные donnews.ru эксперты сходятся во мнении, что предпосылок для заметного снижения цен на жильё в Ростове пока нет. Спрос поддерживают льготные программы, покупатели с накоплениями и рост себестоимости строительства.