Набережная превращается в выставку градостроительных ошибок

Многоэтажное строительство на ростовской набережной лишает город его привычного лица — речного фасада. Появление жилых комплексов в непосредственной близости от Дона может не только разрушить исторически сложившийся силуэт города, но и ухудшить экологическую ситуацию в нём.

Ценность, доступная всем

Речной фасад — достояние и ценность любого города, расположенного на реке. Ростов исторически вырос у реки. Само название города «на Дону» позволяет говорить о том, что река — это общественное достояние, определяющее самосознание каждого ростовчанина. Это своего рода место силы, близость которого даёт возможность сохранять связь с природой в каменном мешке центра города.

Связь эта не только ментальная — река имеет простое природное свойство охлаждать город в летнюю жару, обеспечивая проникновение в него свежего воздуха. Во все времена существования Ростова проводником речной свежести служили зелёные насаждения по улицам и озеленение домовладений, которые спускались к Дону, поскольку крупных массивов зелени, спускающихся к реке бульварами или парками, создать так и не удалось. Дома в 3-4-5 этажей определили лицо той части Ростова, которая располагалась ниже улицы Станиславского. От неё каскадами струилась вниз сугубо ростовская застройка с тенистыми двориками, открытыми галереями, небогатыми домами. Оттого и в июльскую жару на ростовских улицах было вполне комфортно.

Когда город восстанавливался после войны по проекту столичных архитекторов, ими было определено понятие «верхняя бровка» набережной — условно по улице Седова. Всё, что ниже её, подлежало расчистке и озеленению. В 1970-е пошли дальше, предложив освободить от застройки и превратить в парк все кварталы ниже улицы Станиславского. Этот максимализм, к счастью, не возобладал, но основные пространства, занятые зелёными насаждениями, сохранились.

Однако за последние несколько лет ситуация принципиально изменилась, когда у Дона стали один за другим появляться многоэтажные жилые комплексы. Как стадо слонов, идущее со стороны бывшего «Красного Аксая», они наступают на набережную — общее пространство всех горожан, отгораживая город от реки и реку от города денежной стеной.

Им есть куда расти

До определённого времени ростовская набережная была лишена крупных градостроительных ошибок, но в 2010-е годы они стали множиться, когда у Дона возникло несколько крупных жилых комплексов. Стремительная застройка ростовской набережной ведётся на любом участке, где хватит площади, чтобы поставить кран и организовать стройплощадку.

ЖК «Адмирал» высотой в 19 этажей «сел» в сквер, отгородившись от улицы Береговой глухой стеной стилобата. ЖК «Белый Лебедь» в 31 этаж закрыл виды на кафедральный собор со многих точек и способствовал созданию транспортного коллапса на прилегающих улицах. Затем к ним добавились ЖК «Аквамарин» (19 этажей) и вторящий ему 18-этажный «Гранд-Панорама» — сами по себе всё это хорошие современные объекты, способные украсить Северный, Западный, Левенцовку и т. п., но совершенно немасштабные для набережной.

Теперь же, под шумок коронавирусной неразберихи, на набережной могут появиться новые многоэтажные объекты. Показательна история с «пятном», высвободившимся после сноса зданий бывшего мукомольного завода в самом начале Державинского переулка. Место это зажато между ТЭЦ-1, портом, складами и инженерными сооружениями. Как следует из сообщений СМИ, для этой площадки размером полтора гектара уже выдано разрешение на строительство двух 25-этажных многоквартирных домов общей площадью 57 тысяч кв. м. Сейчас же здесь развернулась активная работа с «нулевым циклом» здания, причем обязательные сведения о застройщике на объекте отсутствуют.

Параллельно появилась информация о строительстве здесь же еще более высокого ЖК в 32 этажа. Высота его 109 метров, то есть больше половины высоты Ростовской телевышки (195 метров). А с учетом расположения выше отметки уреза воды высота ЖК составит около 115 метров над уровнем моря. Для сведения: отметка Театральной площади — около 55 метров, улицы Станиславского в створе Державинского — около 35 метров. То есть при взгляде на юг с Театральной площади правее стелы вы увидите не небо, а бесконечные клеточки окон очередного «человейника». Новый ЖК распространит тень над всей застройкой от Чувашского до Державинского, но самое главное — своей немасштабностью он навсегда убьёт речной фасад Ростова и создаст прецедент для дальнейшей застройки всей набережной себе подобными.

А разгуляться неуёмным девелоперам на набережной ещё есть где. Пугают своими снесёнными корпусами площадка бывшего завода «Красный Дон», площадка на углу Береговой и Казанского спуска за памятником Горькому, участки по Береговой, 59, Береговой, 16 (у проходной завода «Красный Дон»), Береговой, 4, Береговой, 7, Береговой, 71. Для всех их в соответствии с публичной кадастровой картой установлены виды использования, позволяющие строить многоквартирные дома, и все они словно ждут, что горожане не обратят внимание на очередной «гриб», после чего можно будет свободно застраивать набережную новыми многоэтажками.

Не стоит заострять внимание на том, кто именно является застройщиком того или иного участка на набережной. Уйдут одни — придут другие, тем более природа любого застройщика во всём мире одинакова: строить больше, выше, дешевле, продавать дороже. Обострившаяся в последнее время конкуренция и падающий спрос, возможно, заставят их строить качественнее, уделять внимание архитектуре зданий, благоустройству, но не снижать общие показатели — количество этажей, квадратные метры. Заставить застройщиков внимательно относиться к тому, как их сооружения взаимодействуют с городом, может только городское сообщество.

Жизненная среда важнее инвестиционной

В статье 26 Правил землепользования и застройки Ростова-на-Дону указано, что для многоквартирных домов в зоне ПО-2, где растёт новый «гриб» на Береговой, «необходима в обязательном порядке подготовка документации по планировке территории, в целях обеспечения территории расчётными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур».

Что-нибудь слышно о разработке такой документации? Её ведь необходимо утверждать после публичных слушаний. В результате жители города никогда не узнают, что именно планируется построить на этих участках, ровно до того момента, когда будет выдано разрешение на строительство и начнётся продажа квартир. Власти вновь начнут, как мантру, твердить про «права собственников», «закон обратной силы не имеет», «а мы не знали» и т. п. А если застройщик не попадает под действие градостроительного регламента, обязательно найдётся документ, обосновывающий его права, возникшие до ввода в действие правил застройки. Всё это мы уже много раз слышали — в том числе и в связи с высотным строительством на набережной.

Тем не менее, городские власти всегда могут решить вопрос в пользу горожан тогда, когда другого выхода нет, как это было, например, в случае с высоткой на площади Ленина или с Парамоновскими складами, когда против намерений застройщиков массово высказывались жители города.

Сложившаяся в Ростове ситуация абсолютно противоположна правовой среде, характерной для многих стран, где застройщик даже не в самой важной части города обязан пройти несколько кругов согласования с местными жителями, добившись от них не только того, в какой цвет покрасить фасад, но и сколько этажей здесь можно построить. Высокое качество городской среды в этих странах сформировано не в последнюю очередь благодаря жесточайшим градостроительным регламентам, которые и в страшных снах не снились нашим застройщикам, а также жёсткой и последовательной позиции горожан. Жилая среда для избираемых на прямых выборах городских властей оказывается важнее, чем «инвестиционная».

Да и качество инвестиционной среды в Ростове вызывает сомнения, ведь деньги, которые ростовчане выложат за квартиры, расположенные в новых высотках у Дона, в основном уйдут из города, учитывая, что ростовских застройщиков в Ростове почти не осталось. Эти деньги не осядут здесь налогами и крупными вложениями в инфраструктуру.

В итоге городу за свой счёт, то есть за деньги налогоплательщиков, придётся строить дороги для обслуживания этих комплексов и новые школы, хотя ещё нужно понять, где это делать — ни одного свободного места не осталось. После 1967 года, когда было открыто здание школы № 35, ниже Красноармейской в центре Ростова не было построено ни одной новой школы. Существующие же только реконструировались, но лимит реконструкции имеющихся школ небезграничен, да и современные нормы требуют выделять на каждого школьника больше площади. Думаю, не стоит при этом напоминать, сколько за этот же период здесь же было бездумно «введено» новых квадратных метров.

В части дорожного строительства, этой больной мозоли ростовской администрации, решение по транспортному обслуживанию новых домов на берегу Дона вроде бы очевидно — это продление набережной именно как улицы, то есть проезжей части до ЖК «Красный Аксай», где часть этой новой магистрали уже построена. Беда в том, что в таком случае мы вместо набережной, которая и сегодня испытывает существенные транспортные проблемы, получим не только дорогу, обслуживающую новое жильё, но и новый, довольно эффективный путь для объезда центра города, который немедленно будет заполнен транзитным транспортом. И ростовская набережная окончательно потеряет свою рекреационную функцию, став всего лишь объездной дорогой, застроенной высотными жилыми комплексами, отгораживающими город от водной свежести.