На рынке ипотеки Ростовской области грядёт охлаждение
Чего ждать ростовчанам и стоит ли сейчас покупать квартиру в кредит. Низкие ставки понемногу остаются в прошлом.
Охлаждение после бума
В России времена рекордно низких ставок по ипотеке остаются позади. Центробанк пытается сдержать инфляцию и поднимает ключевую ставку, что неизбежно влечёт за собой повышение ставок со стороны банков. И жилищные кредиты здесь не исключение.
Ситуация начала меняться не вчера. По данным аналитиков, если в начале ноября 2021 года средняя ставка по ипотеке в России составляла 7,7%, то в декабре уже 9,2%. Рост продолжился в новом 2022 году и сейчас ставки уже перешагнули двузначный уровень. На динамику влияет увеличение ключевой ставки Центробанком, которая сейчас уже составляет 9,5%.
Что думают эксперты?
Про начавшееся «охлаждение» ипотечного рынка говорит и управляющий ВТБ в Ростовской области Юрий Авдеев.
«Ужесточение денежно-кредитной политики Банком России отражается на стоимости ипотеки, ставки по которой перешагнули двузначный уровень.
В этом году спрос на ипотеку сохранится на фоне развития строительного сектора и совместных предложений банков и застройщиков. При этом многое зависит от возможного продления госпрограммы. В случае её сохранения, по данным наших аналитиков, объём выдач на региональном рынке в целом может снова превысить показатель прошлого года 96 млрд рублей, в случае завершения — скорректироваться до уровня 2020 года», — рассказал руководитель.
Главный драйвер роста
Напомним, что именно льготная ипотека определила взрывной рост на рынке недвижимости. По оценкам экспертов ВТБ, продажи ипотеки в России за 2021 год приблизились к 5,7 трлн рублей. Это абсолютный рекорд. Новые квартиры купили около 2 млн россиян.
При этом программа льготной ипотеки прошла два этапа. Первый длился с середины 2020-го по середину 2021 года, тогда ставка составляла 6,5%. Второй, с уменьшенным кредитным лимитом в 3 млн рублей и ставкой в 7%, продлится до середины 2022 года.
Мнение Центробанка
Что ожидает госпрограмму в дальнейшем, пока неизвестно. По словам главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, регулятор предлагает не продлевать программу льготной ипотеки.
«У нас есть и другие льготные программы, более адресные, они работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо», — заявляла она.
Оставшиеся месяцы действия программы льготной ипотеки некоторые банки пытаются использовать максимально эффективно, призывая к тому же и граждан, которые до сих пор не решились купить первое жильё или улучшить свои жилищные условия. Например, в ВТБ уже официально заявили, что, несмотря на рост ставок по базовым программам, по льготным программам ставки остаются на прежнем уровне. То есть от 4,7% (от 4,3% для ДФО) для семей с детьми и от 5,75% по ипотеке с господдержкой.
Надоело жить на съёмных квартирах?
Рынок аренды недвижимости также намекает на то, что времени для решения квартирного вопроса остаётся всё меньше. По данным аналитиков, стоимость аренды жилья в российских городах-миллионниках в 2021 году выросла на 20–23%. Подорожание началось во второй половине прошлого года, и пока этот процесс продолжается.
Так, средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Ростове перешагнула за 20 тысяч рублей. По росту цен на двухкомнатные квартиры город вообще оказался в тройке лидеров по России — 37,3% (до 30,9 тысяч рублей), а по подорожанию «трёшек» и вовсе лидером по стране — 54,8% (до 46,6 тысяч рублей).
Цены диктует рынок, однако при таком их уровне получается, что за чужое жильё надо платить больше, чем за своё. А смысла в этом, мягко говоря, немного.
Ростовчане об ипотеке
Приведём конкретный пример. 36-летняя ростовчанка Анастасия Стрельникова много лет мечтала о собственной квартире, однако, работая старшей медсестрой в областной больнице, не могла себе её позволить и жила с родителями.
— У каждого есть своя непостижимая мечта: кто-то хочет поехать на Бали, кто-то — выйти замуж за миллионера, кто-то — роскошный автомобиль. Я же хотела отпраздновать Новый год в новой квартире. Сейчас это звучит как-то глупо даже, но в тот момент, когда у меня появились мысли о собственной квартире, это было для меня чем-то недостижимым, — говорит она.
Рассматривала Анастасия только готовое жилье и Западный микрорайон. В итоге ей удалось найти двухкомнатную квартиру за 3,6 млн рублей.
— Такая цена меня устроила, она ниже рыночной. Сразу подала заявку в несколько банков. Решила выбрать ВТБ из-за лучшей ставки. Банк сработал очень оперативно, и 2022 год я встретила в своих уютных квадратных метрах, — рассказывает девушка.
В итоге она взяла ипотеку на 30 лет под 8%. Первоначальный взнос составил 20% — сумма маткапитала. Ежемесячный платёж по ипотеке у Анастасии составляет 25 тысяч рублей. То есть ниже средней арендной ставки за «двушку» в Ростове.
У 35-летнего ростовчанина Дмитрия Абрамова история несколько другая.
— Я работаю заточником металлорежущих инструментов. Все эти годы я снимал квартиру в разных районах, несколько раз переезжал. Жить на съёмных квартирах надоело. Подзаработал денег и решил, что надо приобрести своё жильё. Потом заметил, что цены на недвижимость начали расти, и я решил ускориться, — рассказывает мужчина.
Дмитрий подал заявки на ипотеку в разные банки, но ВТБ оказался оперативнее и предложил оптимальные условия кредита, поэтому клиент остановился на этом варианте.
— Сотрудница банка очень помогла с оформлением ипотеки и покупкой квартиры. Она сразу определила цели, проинформировала, какие нужно представить документы и куда.
Дмитрий изначально искал квартиру на вторичном рынке, но в банке ему рассказали о программе господдержки. И о том, что в ВТБ ставка по этой программе начинается от 5,75%, а не 7%.
— В микрорайоне Суворовском продавали квартиры с ремонтом от застройщика. Этот вариант мне подошёл. Я стремился к тому, чтобы не заезжать в голые стены, — вспоминает мужчина.
На ещё более привлекательные условия по ипотеке претендуют семьи с детьми. Для них у государства есть специальная программа — «Семейная ипотека». Рассказывает 34-летняя Ольга Волынщикова, мать двоих детей:
— Перед Новым годом прошёл слух, что ипотечные ставки будут подниматься. Мы решили подать пробную заявку и посмотреть — одобрят нам или нет, и под какой процент. В этот же день нам позвонили из банка и обрадовали: ипотека одобрена под 5%, так как у нас двое детей и мы подходим под условия «Семейной ипотеки». У нас есть четыре месяца, чтобы ею воспользоваться. Мы решили, что 5% — это очень выгодно.
Отметим, что по «Семейной ипотеке» государство установило ставку в 6%. Однако банки предлагают ещё более выгодные условия. Например, в ВТБ ставка по этой программе начинается от 4,3%.
Выбор, по словам Ольги, пал на современный ЖК рядом с Александровской рощей.
— Когда у тебя два ребёнка, хочется, чтобы их бабушки были рядом. Жилищный комплекс, по отзывам, хороший. Когда туда приезжаешь, чувствуешь себя комфортно и безопасно. Закрытая территория, всё благоустроено, школы и детские сады в шаговой доступности. Поэтому для семьи с двумя детьми это, конечно, идеально — говорит она.
Каждая четвертая ипотека в регионе
Добавим, что из почти 100 млрд рублей ипотеки, оформленной в банках Ростовской области в 2021 году, на ВТБ приходится около 22 млрд рублей. То есть примерно каждый четвёртый кредит.
Объем выдач ВТБ в регионе вырос на 22% по сравнению с результатом 2020 года. При этом каждый третий кредит был предоставлен по программе господдержки — 3,4 тысячи сделок на сумму 7,5 млрд рублей.
Около тысячи ростовчан воспользовались программой «Семейная ипотека». На неё в 2021 году пришлось 2,5 млрд рублей. С начала этого года интерес к ней вырос ещё больше — в четыре раза (год к году), объём по итогам января достиг 350 млн рублей.
Как уже отмечалось выше, ВТБ решил не поднимать ставки по льготным кредитам. Однако, по мнению аналитиков, даже при текущих ставках по базовым программам ипотека — оптимальный способ обзавестись своим жильём. Связано это как с возможностью в будущем рефинансировать кредит на выгодных условиях, так и с тем, что можно частично погасить ипотеку материнским капиталом. Также за покупку недвижимости и уплаченные проценты покупателю доступен возврат до 650 тысяч рублей в рамках налогового вычета.
В итоге на горизонте 9-10 лет (средний срок погашения кредита сейчас) ипотека обходится не дороже, чем если бы человек (или семья) накопил всю сумму и купил квартиру без помощи банка. Ещё важнее то, что ипотека фактически «фиксирует» стоимость недвижимости для покупателя, и рост стоимости квадратного метра начинает работать на него, а не против, как в случае с попыткой накопить на квартиру. Иными словами, в текущей нестабильной экономической ситуации всегда есть опасность, что накопления на квартиру будут расти медленнее, чем цены на жильё.
Главное же заключается в том, что ипотека — это тот инструмент, который позволяет купить себе жильё здесь и сейчас, а уже в последующие годы думать над тем, как удобнее и проще будет за него расплатиться — досрочно или никуда не спеша. При этом период дешёвой ипотеки на какое-то время в стране, судя по всему, заканчивается.
Поэтому пока ещё есть возможность приобрести жилье в кредит на выгодных условиях, нужно этим пользоваться.