3,3 м/c
45%
751 мм рт. ст.
20 °C
В России трудно найти сферу экономики, которую бы не затронули последствия специальной военной операции на территории Украины. До этого dоnnews.ru писал про дорожную отрасль и цены на еду и электронику. Теперь настала очередь недвижимости. Будут ли ростовские застройщики замораживать стройки из-за роста цен на стройматериалы? Умрёт ли вторичный рынок из-за ставок по ипотеке свыше 20%? Ждать ли падения цен на жильё из-за снижения спроса? На эти и другие вопросы dоnnews.ru попытался найти ответы вместе с экспертами и участниками рынка.
Сохраняем спокойствие и продолжаем строить
В «Московской Строительной Компании» (МСК) dоnnews.ru рассказали, что пока никакого влияния санкций на поставки по ранее заключённым контрактам не ощущают. Что же касается новых договорённостей, то по ним пока идут переговоры, и оценить, как они скажутся на ситуации, пока сложно.
— Если говорить про повышение ставок по ипотеке, то мы, безусловно, обеспокоены этой ситуацией. Тем не менее, все программы господдержки действуют как минимум до конца марта. Мы знаем, что на федеральном уровне обсуждаются дополнительные меры, и уверены, что решение будет принято в ближайшие дни. Это позволит всей отрасли выйти из текущей ситуации практически безболезненно, — говорят в компании.
В «МСК» добавили, что нынешняя ситуация не повлияет на анонсирование новых проектов и в ближайшее время будут объявлены старты продаж и строительства новых ЖК.
В «СК10» donnews.ru также заявили, что никаких планов заморозки объектов у компании нет, строительство идёт своим чередом. То же самое говорят и в «Комстрое»:
— Понимание, как работать дальше, есть, — сообщили в пресс-службе застройщика. — Продолжаем строить и продавать. Проектное финансирование работает, банки дают деньги на стройку. Хотя, конечно, ставки по эскроу-счетам могут измениться.
В «Комстрое» добавили, что на застройщиков сейчас в основном давит существенный рост стоимости строительных материалов. В том числе и из-за этого дорожает сама недвижимость.
Низкие ставки — только по господдержке
Все российские банки к новым рыночным условиям уже адаптировались, подняв ставки как по розничным кредитам, так и по ипотеке. В частности, Сбербанк предлагает займы на готовое и строящееся жильё от 18,6%. При этом по всем госпрограммам ставки остаются на прежнем уровне, не меняются и условия по уже выданным ипотечным кредитам.
— Сбербанк в штатном режиме продолжает выдавать ипотеку. Заявки принимаются и сделки проводятся по действующим на сегодня ставкам, в том числе по льготной ипотеке, — сообщили donnews.ru в пресс-службе банка.
Как рассказали в Россельхозбанке, спрос на ипотеку в текущей ситуации хоть и снизился, но остаётся:
— Несмотря на рост ключевой ставки, правительство РФ не планирует сокращать льготные программы ипотечного кредитования. Остаются программы льготной ипотеки на новостройки, семейной ипотеки и другие программы. Это поможет сохранить и обеспечить непрерывную работу строительного сектора.
По словам управляющего ВТБ в Ростовской области Юрия Авдеева, в регионе спрос на ипотеку остаётся стабильным. В том числе и потому, что для населения недвижимость — это по-прежнему надёжный способ сбережения денег.
— Все заявки по жилищным кредитам ВТБ, которые банк одобрил клиентам до повышения ключевой ставки, были действительны до 5 марта включительно. Условия по ним не менялись. Кроме того, мы решили за счёт собственных ресурсов не увеличивать ставки по субсидируемым программам: ипотека с господдержкой до сих пор доступна ростовчанам от 5,75%, семьям с детьми — от 4,3%, — рассказал Авдеев.
До каких пор будут расти цены?
В 2022 год Ростов входил с очень активным рынком недвижимости, рассказал donnews.ru глава агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий. И в 2020-м, и в 2021 годах наблюдался стабильный спрос при угрожающем снижении предложения. По его словам, на вторичном рынке в январе 2022 года спрос и предложение практически сравнялись, то есть количество выставленных на рынок объектов примерно соответствовало числу заявок от покупателей. Однако достигнуто это равенство было двумя разнонаправленными тенденциями.
— Количество выставленных на продажу объектов сократилось на 42%, а число заявок от покупателей выросло на 47%. Это позволяло говорить о том, что, скорее всего, темпы роста цен на недвижимость не остановятся, но замедлятся, — говорит Сосницкий.
На первичном рынке, рассказал директор ростовского агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников, уровень спроса в конце 2021 года был таков, что 60% всего заявленного ростовскими застройщиками до 2025 года жилья было выкуплено. То есть спрос превышал предложение, что позволяло предполагать дальнейший неспешный рост цен на недвижимость.
Он уверен, что застройщиков государство в текущей ситуации не бросит и программа льготной ипотеки в том или ином виде будет продлена и после июня 2022 года. Просто потому, что на строительную отрасль, учитывая сопутствующие производства, завязано слишком много рабочих мест.
— Я не считаю, что у застройщиков есть какие-то серьёзные проблемы. Но нервозность, конечно, присутствует, отсюда и такой резкий рост цен. Кроме того, ни один из них не может закупить необходимые материалы на весь срок стройки, а стоимость стройматериалов растёт. Так что повышение цен {на недвижимость. — Donnews.ru} было произведено с запасом, — считает Олейников.
По его словам, цены на первичном рынке продолжат расти до тех пор, пока люди не перестанут покупать недвижимость. Тем временем однушка площадью 33 квадратных метра в новостройке на Чкаловском стоит уже 4 млн рублей, а квадратный метр в Левенцовке — больше 120 тысяч рублей. Однако проблем с покупателями у застройщиков, говорит Олейников, пока нет.
— Цены остановятся, когда люди перестанут покупать. Но сейчас продажи идут. Может быть, в апреле, когда будут отчёты по марту, мы и увидим какое-то снижение темпов продаж. Но какое именно — вопрос открытый, — уверен эксперт.
Вторичный рынок умрёт?
Драйвером цен не недвижимость, говорит Евгений Сосницкий, всегда является именно первичный рынок недвижимости, вторичный он тянет за собой. И если Алексей Олейников допускает смерть вторичного рынка при текущих ставках по ипотеке, то Евгений Сосницкий уверен, что этого не произойдёт.
Количество заявок и покупок на вторичном рынке, говорит он, сейчас сравнимо с тем, что было до событий конца февраля. Причин тут несколько. Во-первых, рынок недвижимости сам по себе один из наиболее инертных, он медленно реагирует на внешние факторы. Тем более, что текущая ситуация вызвана не внутренними, а внешними процессами. Во-вторых, на вторичный рынок люди приходят в большинстве своём за тем, чтобы решить своих жилищные вопросы. А делается это с помощью купли-продажи.
— С этой точки зрения всё равно, падает цена на жильё или нет. Дорожает ведь не только то, что люди хотят купить, но и то, что они хотят продать. Случаи, когда кто-то решает подождать, пока всё кончится, пока цены упадут (в случае покупателей) или вырастут ещё (в случае продавцов), единичны. Да и такие люди на рынке были всегда, — поясняет Сосницкий.
Третья причина инертности рынка заключается в том, что сейчас оформляются сделки, по которым договоры были подписаны ещё в январе-феврале, то есть по старым ставкам. И ещё месяц-два это будет актуально, никакого спада рынок чувствовать не будет.
Наконец, четвёртая причина заключается в том, что недвижимость всегда была «тихой гаванью» в плане точечных инвестиций.
— Ни разу не было в истории — не только России, но и вообще западной цивилизации, — чтобы после падения рынок недвижимости сначала бы не отыгрался, а потом ещё и не вырос. Поэтому люди, у которых есть сейчас хотя бы 500-600 тысяч рублей, не валюту покупают, не акции и не золото, а недвижимость. Всегда, когда происходят какие-то политические катаклизмы, люди снимают свои деньги в банке или достают их оттуда, где хранили, и несут на рынок недвижимости, — говорит Сосницкий.
Что касается высоких ипотечных ставок на вторичку, то, продолжает он, в России в своё время они достигали и 80%. Так что жилищные кредиты под 20-26% — не что-то новое для отечественного рынка.
— Поэтому сегодня перед ипотечным покупателем стоит один простой вопрос — купить сегодня квартиру под, например, 22% и потом, когда ставки снизятся, рефинансировать свой кредит под 10-12%, либо ещё неизвестно сколько ждать, пока ставки вернутся на прежний уровень. И большинство выбирает первое, это я вижу как практик. Не говоря уже о том, что у одного ростовского застройщика за прошедшие две недели стоимость однушки каждую неделю росла на 200 тысяч рублей, а годовая инфляция прогнозируется на уровне 20%, — говорит Сосницкий.
Дешеветь ничего не будет
По словам Алексея Олейникова, специфика России такова, что практически никогда ничего не дешевеет. Тем более это справедливо для недвижимости.
— Если какое-то снижение и будет, то вот от тех максимальных показателей, на которых цены рано или поздно зафиксируются. Какие-то единичные предложения на вторичном рынке, когда собственнику надо будет срочно продать, появляться могут, но в общем и целом я не верю, что ценник на недвижимость будет падать, — говорит он.
Евгений Сосницкий считает, что в краткосрочной перспективе рост цен на недвижимость продолжится. Также будет заметен и рост активности, так как люди постараются вложить обесценивающиеся деньги в квадратные метры.
Однако давать какой-либо прогноз на среднесрочную и долгосрочную перспективу он не берётся.
— Потому что ситуация развивается не внутри рынка, на него влияют внешние факторы, не рыночные механизмы. Рынок недвижимости будет какое-то время в ситуации неопределённости. Потому что сейчас никто не знает, как всё будет развиваться, — говорит глава «Титула».
Оба эксперта сходятся в том, что вечно эта неопределённость продолжаться не будет. По словам Олейникова, скорее всего, к осени уже можно будет подбивать какие-то результаты по влиянию санкций и тому, как вообще жить дальше. Как говорит Сосницкий, из текущей ситуации рынок недвижимости, вероятно, будет выходить с помощью каких-то государственных программ по стимулированию спроса на недвижимость. И как только застройщики увидят эти меры поддержки, они перестанут откладывать новые проекты. Тогда и станет понятно, что вообще будет дальше происходить с рынком.
На правах рекламы:
Производственная фабрика столешниц предлагает широкий ассортимент столешниц для кухонь, балконов, ванных комнат, а так же подоконников и барных стоек. Ознакомиться с полным каталогом продукции и оформить заказ можно на сайте https://stoleshnic.ru/
