Проектное финансирование. Знаем, что делать, и идём вперед

Как известно, с 1 июля этого года жилищное строительство в России переходит на новую систему финансирования. На смену деньгам дольщиков приходят банковские кредиты.

Суть изменений в том, что с 1 июля застройщики не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. В случае отсутствия собственных средств у компаний останется только один механизм финансирования — банковский кредит в рамках проектного финансирования. О том, насколько к работе в новых реалиях готов один из крупнейших застройщиков Ростова компания «СЗ ККПД-Инвест» (входит в Группу «ИНТЕКО»), donnews.ru поговорил с его директором Алексеем Сидоровым.

— С 1 июля строительная отрасль переходит на проектное финансирование. Насколько «ККПД-Инвест» готова работать по новой схеме? Какие меры были приняты для перехода к этой бизнес-модели?

— О коренных изменениях регулирования жилищного строительства рынок узнал достаточно давно. Понимая неизбежность перехода рынка к более цивилизованной модели, мы внимательно анализировали ситуацию и решили не действовать по принципу многих компаний «пока гром не грянет», а стали работать на опережение. Мы своевременно пересмотрели свои внутренние процессы, а также выстроили эффективный диалог с банками. Как итог — наша компания стала одним из первопроходцев донского региона по пути работы на рынке недвижимости с привлечением проектного финансирования.

— С какими банками работаете?

— В первую очередь мы обсудили перспективы работы по новым правилам с банками, с которыми у нас уже был успешный опыт сотрудничества, — Сбербанком и Россельхозбанком. Но также мы рассматривали предложения и от других кредитных организаций. Особое внимание уделяли размеру предлагаемых ставок, условиям взаимодействия и готовности работать с клиентом.

— Насколько сами банки готовы к новой системе?

— Надо понимать, что решение о повышении роли банков в системе финансирования рынка жилой недвижимости стало в определённой степени вызовом и для кредитных организаций. Им тоже понадобилось время, чтобы выстроить соответствующие компетенции и погрузиться в процесс. И процесс этот ещё не закончен, сейчас новая система только начинает работать. Поэтому это совершенно нормально, что на первых этапах были сбои и на рассмотрение документов уходило много времени. Уже сейчас эффективность взаимодействия банков и застройщиков заметно повысилась, в том числе благодаря тому, что ЦБ РФ своевременно инициировал необходимые законодательные поправки.

— То есть к 1 июля вы полностью готовы?

— Да, и более того, в нашем новом проекте «Левенцовка парк» уже зарегистрированы первые сделки с эскроу-счетами. Поскольку мы уже достаточно давно живём в контексте проектного финансирования, ничего совершенно нового после 1 июля для нас не случится. Механизм использования эскроу-счетов дополнялся, но это не было проблемой. Развитие компании уже давно предполагает заимствование средств в банках.

— Не утихают споры по поводу того, как проектное финансирование скажется на рынке. Говорят и об укрупнении рынка, и о росте цен...

— Естественно, было бы неправильно говорить, что никаких изменений не произойдет. Учитывая, что рынок меняется глобально, кому-то будет непросто, некоторым застройщикам придётся уйти с рынка. Те компании, которые не смогут эффективно работать в новых условиях, должны будут пересмотреть свои бизнес-модели либо закрывать проекты. В первую очередь это касается региональных компаний, которые в силу своего размера не имеют необходимых компетенций и не понимают структуры взаимодействия с банками. Такие девелоперы первыми столкнутся с трудностями. Таким образом, есть все основания предполагать, что на рынке будет продолжаться укрупнение.

По поводу цен отмечу, что за последний год на российском рынке первичной недвижимости цены в среднем выросли приблизительно на 10%. Это происходило в том числе и по той причине, что девелоперы готовились к работе в новых законодательных реалиях. Можно сказать, рынок отреагировал заблаговременно. При этом некоторые застройщики в своих рекламных кампаниях дополнительно анонсировали подорожание с 1 июля. Я убежден, что реальная картина рынка будет видна лишь в следующем году, после тщательного анализа. Большая часть портфелей крупных застройщиков сформирована ещё по старым правилам, есть определённые «подушки» из проектов, которые в скором времени будут выработаны. Вот тогда и произойдёт окончательная корректировка цен.

— Как скажется переход на проектное финансирование на планах компании в Ростове-на-Дону?

— Скорее всего, будут внесены коррективы в плане объёмов строительства жилья. В сторону увеличения.

— Как Вы думаете, застройщики полностью заложат в стоимость жилья увеличение своих издержек в связи с переходом на проектное финансирование или скорее решатся на снижение маржинальности?

— Снижение маржинальности для региональных проектов, в том числе для ростовских, — это вещь достаточно эфемерная. Если московские проекты ещё имеют запас прочности, то в Ростове у девелоперов супермаржинальности точно нет.

Крупные и системные застройщики, в том числе и мы, сейчас думают не о том, как переложить возросшие расходы на плечи покупателей, а работают над собственной эффективностью. Новые технологии, более эффективные проектные решения, договорённости с крупными поставщиками — всё это может позволить снизить издержки и, как следствие, дисконтировать повышение цены.

— Главным плюсом внедрения проектного финансирования называется недопущение появления новых обманутых дольщиков. Можете назвать что-то ещё?

— В текущей ситуации эскроу-счета действительно в состоянии решить проблему обманутых дольщиков и дать дополнительные гарантии покупателям жилья. Кроме того, теперь будет исключён вариант нецелевого использования денежных средств населения недобросовестными застройщиками.

Но здесь я хочу сказать, что и девелоперы получат новые преимущества. Теперь при реализации своих проектов они не будут зависеть от поступления финансовых средств от покупателей — банковские кредиты позволят им более системно планировать свою деятельность.

— В июне этого года был дан старт продажам в новом комплексе «Левенцовка парк». В чём его фишка?

— Она отражена прямо в названии. Это проект 8-го микрорайона, при разработке которого мы предусмотрели высокий уровень благоустройства территории по части озеленения. Кроме того, у нас есть предварительные договорённости с администрацией города, что прилегающий к будущему жилому комплексу участок будет включён в федеральную программу благоустройства и на нем появится просторный парк для всех жителей Левенцовки.

Собственно, это одна из наших задач — взаимодействие с органами власти по части привлечения в район финансирования для развития социальных объектов: детских садов, школ, учреждений здравоохранения. Например, скоро здесь должна появиться поликлиника на 500 посещений. Мы выполнили проект планировки и межевания территории под этот объект. Другими словами, наша компания на всех уровнях пытается добиться создания комфортной среды проживания для всех жителей Левенцовки.

— На сколько лет рассчитаны планы компании в Ростове?

— На текущий момент возведено порядка миллиона квадратных метров жилья. В планах до 2024 года — ещё около 600 тысяч кв. метров. В Левенцовке есть ещё много свободных участков, находящихся в муниципальной собственности. Потенциал у микрорайона очень большой.

Беседовал Борис Ершов

Поделиться: